מה בניוזלטר?

כשפקיד השומה פוגש את מוכר הדירה

תכנון מס עד לסוף השנה – נקודה למחשבה

ההרשמה לכנס הגדול עומדת להיסגר!

כשפקיד השומה פוגש את מוכר הדירה

לא אחת מגיעים למשרדי בעלי דירות מגורים, או עורכי דינם, ומבקשים לוודא כי הם זכאים לפטור ממש שבח במכירתה. הפעם אבקש לחדד זווית נוספת וחשובה בסוגית הפטור. אעיר כבר כעת כי הדברים מטה יפים גם לאחר ה – 1/1/14 (מועד תחילת החלק השני של הרפורמה) שכן עדיין גם במכירת דירת מגורים והרצון ליהנות ממס מוטב יש לקיים את התנאי הבסיסי – העסקה ממוסה במסגרת חוק מיסוי מקרקעין ולא במסגרת פקודת מס הכנסה.

השאלה הינה אימתי מוכר דירת מגורים עלול לפגוש את פקיד השומה (ולא מנהל מס שבח) אשר יודיע לו כי מכירת הדירה אצלו הינה בגדר "עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי" וככזו חייבת במס הכנסה לפי השיעור השולי של המוכר?

אודה כבר כעת כי התשובה לכך איננה חד משמעית. לאחרונה הענין הזה עלה שוב בפרשת הדר מזרחי.

פרשת הדר מזרחי (ע"א 836/12 פ"ש ירושלים 3 נ' הדר מזרחי פסק דין מיום 21/10/2013)

בעניין זה, בתו של קבלן רכשה קרקע ובנתה עליה בית פרטי בסיוע אביה. הבית נמכר לאחר סיום הבנייה ברווח ניכר. האב סייע לביתו ע"י מימון רכישת הקרקע ובניית הבית (הלוואות אישיות והלוואות מחברה בשליטתו) ובניית הבית באמצעות החברה הקבלנית שלו. האב טיפל גם במכירתו של הבית והרווח מהמכירה נותר אף הוא בידיו כפיקדון עד למועד בו תוכל הבת לרכוש נכס אחר.

מנהל מיסוי מקרקעין הוציא לבת שומת פטור ממס שבח שאף הפכה לסופית. למרות זאת, לאחר שש וחצי שנים פקיד השומה הוציא שומת מס הכנסה בגין מכירת הבית וקבע כי נסיבות רכישת המגרש, בניית הווילה ומכירתה מעידים כי מדובר בעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי החייבת במס הכנסה.

בביהמ"ש המחוזי (עמ"ה 26/09) נדחתה עמדת פקיד השומה ונקבע כי אין לראות בעסקת מכירת הווילה כ"עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי" החייבת במס הכנסה. בית המשפט המחוזי נתן משקל רב לכוונתה המקורית של הבת להתגורר בסמוך למקום מגוריהם של הוריה, למרות שכוונה זו לא יצאה אל הפועל בסופו של דבר.

בנוסף, קבע ביהמ"ש כי אילו פקיד השומה היה טוען לעסקה מלאכותית, לפיה יש לראות את האב-הקבלן כמי שביצע את העסקה, ואילו הבת שימשה רק כסות בידו, ייתכן שבית המשפט היה מגיע לתוצאה שונה.

פקיד שומה ירושלים 3 כמובן, ובצדק רב לדעתי, לא יכול היה לחיות עם הקביעה של בית המשפט המחוזי והגיש ערעור לבית המשפט העליון. ביהמ"ש העליון ציין שעל מנת לקבוע האם מדובר ב"עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי" המבחן הוא מבחן אובייקטיבי ולא מבחן סובייקטיבי (כוונת של הנישום). ביהמ"ש העליון גם ציין שאין לייחס משקל מכריע לכוונתו הסובייקטיבית של הנישום במיוחד אם כוונה זו לא יצאה אל הפועל בסופו של דבר. למרות זאת, הגיע ביהמ"ש העליון המליץ לפקיד השומה למחוק את הערעור וזאת לאור הזמן הרב שחלף מאז הפכה שומת הפטור במס שבח לשומה סופית לבין הוצאת שומת מס הכנסה על ידי פקיד השומה.

 

תכנון מס עד לסוף השנה – נקודה למחשבה

מי שברשותו בית מגורים וזכאי לפטור לפי סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין כדאי לשקול מכירת בית המגורים לחברה בבעלותו.

למהלך זה מספר יתרונות:

• בהנחה שמכירה לצד ג' בלתי אפשרית עד תום השנה (שוק דירות היוקרה מדשדש וכיו"ב) לאחר 1/1/14 מהלך כזה כבר לא יהיה אפשרי לאור הרפורמה. לכן כדאי לממש פטור כעת. אזכיר כי ההוראות החדשות החל מ1.1.2014 אינן מאפשרות מכירה של דירת מגורים לקרוב.
• המכירה לחברה תאפשר לבעל השליטה למשוך רווחים שנצברו בחברה בשווי ערך הדירה ללא כל מס. לחלופין מכירה זו תאפשר לסגור יתרת חובה שנמצא בה בעל השליטה בספרים.
• מהלך זה צופה גם פני מיסוי חברות הארנק אשר עומד על הפרק ומאפשר משיכת רווחים כיום קודם למסוים במסגרת מיסוי חברות ארנק.
  אשמח לעמוד לרשותכם בתכנון כאמור בצורה נכונה.