0% מע"מ על דירות חדשות לרוכשי דירה ראשונה
אישור קבינט הדיור בראשותו של שר האוצר יאיר לפיד את הצעת 0% מע"מ על דירות חדשות לרוכשי דירה ראשונה מעלה מספר סוגיות בתחום המיסוי שכדאי לשים אליהן לב.
תשלום מס שבח על תקופת מס שהיתה אמורה להיות פטורה ממס
השילוב של הפחתת המע"מ על דירות יד ראשונה והרפורמה במיסוי מקרקעין הנוגעת לרוכשי הדירות החל מ1.1.2014 ("יום המעבר") תביא לתשלום מס שבח על תקופה שבה עלית ערך הדירה היתה צריכה להיות פטורה ממס.
במה דברים אמורים? בעקבות השינוי והורדת המע"מ לדירות יד ראשונה, שוק הדירות מיד שניה (שעליו כאמור לא חלה תוכניתו של לפיד) צפוי להיכנס לקיפאון בטווח הקצר, קיפאון משמעו ירידת מחירים. ירידת מחירים משמעה תשלום מס שבח על תקופת החזקה בדירה שהיתה אמורה להיות פטורה ממס.
לדוגמא: משקיע שרכש דירת מגורים ב1.1.2012 במחיר של 1,900,000 ₪, כאשר ערכה ביום המעבר (היום בו החלה הרפורמה במיסוי מקרקעין) היה 2,400,000 ₪, ימצא עצמו לפתע משלם מס שבח בעת המכירה. לדוגמא, אם מחיר הדירה ירד ב- 15% ל-2,000,000 ₪ חישוב מס השבח במכירתה (נניח ביום 1.1.2015) יהא כדלקמן: השבח שנובע מכל תקופת האחזקה הינו 100,000 ₪ (2,000,000-1,900,000). את השבח יש לחלק לכל תקופת האחזקה כלומר ל-3 שנים. השבח הלינארי בגין כל שנת אחזקה הינו 33,333 ₪. על שבח זה יש לשלם מס בשעור של 25%. כלומר למרות שהחל מיום המעבר ערך הדירה דווקא ירד עדין המוכר משלם מס.
המתת קבוצות הרכישה בפריפריה
עיוות נוסף שהרפורמה של לפיד תגרום – המתת קבוצות הרכישה בעיקר בפריפריה שם מחיר הדירות מתחת ל1.6 מליון ₪. חוק מס ערך מוסף עבר תיקון אשר בא למסות מכירת קרקע לקבוצת רכישה וזאת על מנת לתקן אפליה ביחס לרכישת דירה מקבלן שהיתה חייבת במע"מ. כזכור, היתרון של רכישת דירת מגורים במסגרת קבוצת רכישה היה בכך שהצטרפות לקבוצה ובניה במסגרתה היתה חוסכת את המע"מ על מרכיב הקרקע. והנה כעת עם הצעת לפיד היוצרות התהפכו. קבוצות הרכישה לרכישת דירות יחסית זולות מופלות ביחס לקבלנים. שכן רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה אינה נחשבת לרכישה מקבלן ואינה זכאית לשעור מע"מ אפס.
שכפול הטבת המע"מ בדרך של מתן הלוואות מן ההורים לילדיהם
התיקון המוצע יעודד תכנוני מס רבים שכן הגוף אשר ינפיק את תעודת הזכאות לקבלת הסובסידיה (מע"מ בשעור אפס) סביר שלא יתחקה אחר מקורות המימון של רוכש הדירה. לדוגמא, אב שלו מספר ילדים יעדיף חלף רכישת דירות על שמו, להעביר כספים לכל אחד מילדיו על מנת שאלה ירכשו דירה ויהנו מן ההטבה. העברת הכספים יכולה להיעשות בדרך של הלוואה (מומלץ) או מתנה. מהלך זה יותיר את ההורים רשמית עם דירת מגורים אחת אשר בגינה הם יהנו מפטור מלא ממס שבח במכירתה, כאשר בפועל בבעלותם דירות נוספות אשר לגביהן הם יהנו מפטור ממס מלא במכירתן (פטור של הילדים) וקבלת ההטבה של המע"מ ברכישה.
פגיעה לא מידתית באלו שכבר רכשו דירה יד ראשונה
האוצר יצטרך לשקול כיצד לטפל בהפסדים כואבים שיגרמו לאלה שכבר רכשו דירות ושלמו את מלוא המע"מ. כך לדוגמא, נניח שבחדרה נמצא בנין בתהליך בניה. דירה שנמכרה כעת חייבת במע"מ. הרוכש שילם בגינה 1.2 מליון. מיד לאחד ישום תוכניתו של לפיד מחיר אותה דירה יהיה 1 מליון לערך. הזוג שרכש את הדירה לא רק שערך דירתו ירד מיד אלא הוא ממשיך לשאת במשכנתה גדולה יותר. גם מכירת הדירה מיד על מנת לממש את ההפסד לא תסייע, שכן, ההפסד שייווצר הינו הפסד משבח מקרקעין אשר אינו ניתן לקיזוז אלא אך ורק כנגד הכנסות הוניות.
זהירות מקומבינות מסוכנות!
מוחם של הקבלנים כבר "החל לעבוד" וכבר הועלו מספר רעיונות שיישומם בעייתי וספק באם לא יסגרו בחקיקה גופא.
מכירת דירת מעטפת, חלף מכירת דירה גמורה – מכירת דירת מעטפת, חלף מכירת דירה גמורה, וזאת על מנת להוזיל את מחירה אל מתחת ל1.6 מליון ש"ח. רעיון זה יפגע בקונה שכן, גם אם יתנו לו את הטבת המע"מ, הרי הוא לא ייהנה מהטבת מס הרכישה של דירה יחידה, שכן מנהל מס שבח עלול לראות בדירה כנכס אחר שאינו דירת מגורים ואז שעור מס הרכישה יהיה 6% משווי הרכישה. משמעות הדבר תוספת מס של 100 אלף ₪ לערך. אם נוסיף לכך את העלות הנוספת להשלמת הבניה, ובלבול המוח שיהיה על הקונה לשאת בו ספק אם הרעיון כדאי.
מכירת דירה בסטנדרט נמוך ולאחר מכן התקשרות נוספת עם הקבלן במסגרת סעיף שינויים בחוזה – אין ספק שהמחוקק ייתן דעתו לשינויים כאלה ויראה בהם כחלק ממחיר הדירה בדיוק כפי שכיום, לא אחת, גם מנהל מס שבח לוקח את השינויים כחלק ממחיר הדירה לצורך קביעת תשלום מס רכישה.
עריכת שני חוזים– חוזה לרכישת בית מגורים עם מקום חניה אחד. חוזה נפרד על רכישת מקום חניה נוסף. גם כאן החקיקה בוודאי תלך אחר קביעת מנהל מס שבח אשר יראה בשתי העסקאות
כעסקה אחת. מה עוד שמקום חניה הוא הצמדה לדירה קיימת כך שגם מבחינה משפטית הדבר יצריך רישום תת חלקה נפרד למקום חניה, דבר שאינו מקובל.
