מה בניוזלטר?
- עקרון "אין החוטא יוצא נשכר" נכנס לדיני המס.
- שינויי חקיקה צפויים בחוק מס ערך מוסף.
- מלחמה בחברות הארנק.
- הפטור ממס שבח עד 4.5 מליון ₪ – לדירה או למוכר?
עקרון "אין החוטא יוצא נשכר" נכנס לדיני המס
לאחרונה פורסם פסק הדין בענינה של גב' אניש ( וע' 7060-11-11 גב' אניש נ' מנהל מס שבח נתניה). גב' אנוש רכשה דירה במתחם המרינה בהרצלייה. הגברת עשתה שימוש בדירה למגורי קבע בניגוד ליעודה התכנוני – נופש. הדירה הינה "דירת מגורים" בהתאם למבחן האוביקטיבי. כמו כן השימוש בדירה נעשה למגוריה ולכן גב' אניש עמדה גם במבחן הסוביקטיבי.
אולם, למרות האמור, ועדת הערר בפסק דינו של כבוד השופט בנימין ארנון מבית המשפט המחוזי מרכז, החליטה כי אין להעניק לה את ההקלה במס רכישה המיועדת ברכישת דירת מגורים אלא לחייבה במס רכישה כ"נכס אחר". הסיבה – "אין החוטא יוצא נשכר". אליבא ועדת הערר נוכח העיקרון שאין חוטא יוצא נשכר, אין לאפשר לעוררים ליהנות מכך שהתגוררו בדירותיהם בניגוד לייעודן התכנוני ותוך הפרת הוראות הדין בקשר לכך. לפיכך, לענין מס רכישה תיחשב דירה כ"דירת מגורים" רק ייעודה התכנוני מאפשר לבעליה להתגורר בה במשך מרבית ימות השנה.
לפסק דין זה השלכה משמעותית במקרים נוספים. כך למשל, מה הדין ביחס לניצול זכויות בניה ללא היתר. האם במקרה זה יש להעניק את כפל הפטור במכירת בית מגורים? לאחרונה פנו אלי מספר עורכי דין, בעיקר מאזור השרון, אשר מטפלים במכירת בתי מגורים אשר ביחס אליהם נעשה ניצול זכויות ללא היתר בניה. מתברר כי משרד מס שבח מבקש מהם להגיש מדידה של שטח הדירה הבנוי על ידי העיריה. אני מאמין כי מטרת האמור הינה כפולה: לוודא כי אכן נעשה בפועל ניצול זכויות הבניה. אך גם על מנת לאפשר לרשות המקומית לגבות היטל השבחה וארנונה כדבעי בגין שנים עברו לאור אי הדיווח על ניצול הזכויות בפועל.
שינוי חקיקה צפוי בחוק מע"מ ביחס למכירת מקרקעין על ידי פרטי
בחוק מע"מ לא מעט פרצות וחורים אשר לעיתם פועלים לטובת הציבור ולעיתים לטובת אוצר המדינה. פער מעניין קיים בין פקודת מס הכנסה לבין חוק מע"מ בכל הנוגע לעסקת מקרקעין אשר אליבא פקודת מס הכנסה, המוכר עלול לשלם עליה מס הכנסה מכוח היותה "עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי" אך עדיין לא תחול עליו חבות תשלום מס ערך מוסף, שכן בחוק מע"מ אין מקור חיוב במקרים אלו.
חוסר ההתאמה זה נוצר לאור העובדה שהגדרת "עסקה" בחוק מע"מ אינה רחבה דיה. יותר נכון לומר שהגדרת "עסקת אקראי" אשר הינה אחד מחלופות "העסקה" לא כוללת מכירת נכס אלא רק "מכירת טובין או מתן שירות באקראי, כשהמכירה או השירות בעלי אופי מסחרי."
נודע לי, כי בכוונת מנהל מע"מ לתקן את הגדרת "עסקת אקראי" ולכלול גם נכס אשר מכירתו בעלת אופי מסחרי.
מה משמעות תיקון צפוי זה?
- בעלי קרקע פרטיים אשר יבצעו שינוי יעוד או יפעלו לביצוע השבחה תכנונית אחרת עשויים לחוב במע"מ במסגרת היות העסקה "עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי".
- בעלי קרקע אשר מוכרים אותה לכמה רוכשים, גם הם עלולים לשלם מע"מ שכן מנהל מע"מ עשוי לראות בפעולה זו בעלת סממן מסחרי.
תיקון זה עשוי להוביל לעימותים לא מעטים מול מנהל מע"מ ביחס לפרשנות הדברים שכן קשה לקבוע היכן עובר הגבול בעסקה בין היותה עסקה פרטית לבין היותה "עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי". יחד עם זאת, המלצתי לבעלי מקרקעין פרטיים לשקלול את צעדיהם, כבר כעת, בזהירות הנדרשת. שכן כל פעולה תבחן בעתיד ע"י מנהל מע"מ ועלולה להשליך על החלטתו ביחס לסיווגה.
הסבת נכס המשמש להשכרה עסקית להשכרה למגורים
פרצה שקיימת כיום בחוק מע"מ מאפשרת ל"עוסק" לרכוש נכס תוך קיזוז מע"מ התשומות באם הוא ישמש כמשרד. המענין הוא, כי בעת שיהפוך את הנכס לשימוש להשכרה למגורים לא חל כל חיוב במע"מ שכן הגדרת "מכר" בחוק מע"מ אינה מטפלת במצבי עולם אלו. נוצר אפוא עיוות – מחד קוזז מע"מ התשומות ברכישת הנכס. מאידך, דמי השכירות למגורים פטורים ממע"מ. נכון, מכירת הנכס בעתיד תחויב במע"מ, אך עד ליום זה הדרך עוד ארוכה.
מנהל מע"מ לא אוהב פרצת מס זו שצוברת תאוצה רבה על ידי משקיעים הרוכשים "משרדים" בבניינים המיועדים לשינוי ייעוד למגורים ( למיטב ידעתי קיימים כמה בנינים כאלה בגוש דן) . אופן הטיפול שעומד על הפרק – הרחבתה הגדרת "מכר" באופן שתכלול גם מעבר של הנכס שנרכש וקוזז בגינו מע"מ התשומות לעסקה פטורה ממע"מ.
מלחמה בחברות הארנק
אמנם שר האוצר החליט בשלב זה לדחות את ישום הטיפול בחברות הארנק לתקופה של מספר חודשים, אך למיטב ידיעתי מנהל מע"מ מתכונן להוציא הוראת תאמ"ו (הוראות תדריך אגף מכס ומע"מ) אשר באה להבהיר את עמדתו ביחס לחברות ארנק אשר רוכשות דירה לשם השכרה למגורים.
אליבא עמדת מנהל מע"מ, רכישת דירה להשקעה על ידי חברת הארנק אשר רשומה "כעוסק" הינה "עסקת אקראי". מאחר והדירה משמשת לעסקה פטורה (השכרה למגורים) לא ניתן לקזז את מע"מ התשומות אשר כלול בחשבונית העצמית. מכאן עלות הדירה מתייקרת בגובה המע"מ.
למיטב ידעתי זהו שינוי עמדה של מנהל מע"מ, שכן, בעבר ניתנו פרה-רולינגים (אישורים) מפורשים של מנהל המע"מ התומכים בגישת "שני הכובעים". משמע חברה יכולה לחבוש כובע של "עוסק" אך גם כובע השקעתי בדרך של רכישת דירה מבלי הצורך להנפיק חשבונית עצמית.
עמדה חדשה זו של מנהל מע"מ מחייבת שינוי הערכות ביחס לבעלי חברות ארנק אשר מבקשים לרכוש דירה באמצעותה. אני ממליץ על ביצוע שינוי מבנה פשוט על מנת להמשיך ליהנות מהטבות המס של חברות הארנק מבלי ל"חטוף" את נזק המע"מ.
פטור במכירת דירת יוקרה – הפטור לדירה או למוכר?
במסגרת תיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין נקבע "סעיף סוציאלי" לפיו הפטור ממס שבח יוגבל ל-4.5 מיליון. הסעיף הוא סעיף 49א(א1) לחוק. היתרה מעבר לכך, תחויב בהתאם לחישוב מס ליניארי אשר נקבע בתיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין.
קיימת אי בהירות ביחס לנוסח הסעיף. יש המפרשים, כי באם עסקינן בכמה בעלים בדירה אחת הרי הפטור הינו "למוכר" ולא ל"ממכר" במילים אחרות, כל מוכר זכאי לפטור של 4.5 מיליון אכן לשון הסעיף עשויה להוביל לפרשנות זו, אך צלילה לדברי ההסבר ולכוונת המחוקק מלמדת אחרת. בכל מקרה סביר שהמחוקק יבצע תיקון מבהיר בעתיד הקרוב לענין זה.
