מיסוי מקרקעין

פיצול צמודי קרקע

החוק לפיצול צמודי קרקע יצא לדרך ( חוק התכנון והבניה – תיקון פיצול דירות – הוראת שעה). עסקינן בהוראת שעה לחמש שנים שתאפשר לבתים פרטיים לפצל מהם יחידת דיור נוספת אותה יוכלו להשכיר. בכך מבקשת המדינה להגדיל את היצע הדירות להשכרה באופן שלא יצריך בניה חדשה מחד ויאפשר היצע של יחידות דיור קטנות מאידך. החוק יכנס לתוקפו כ-3 חודשים לאחר פרסומו ברשומות. הפיצול אפשרי רק לצמודי קרקע בישובים עירוניים ולא במושבים וקיבוצים. יחידת המקור חייבת להיות בגודל של 120 מ"ר לפחות קודם לפיצולה. היחידה המפוצלת (הפצל) חייב להיות בגודל של 45 מ"ר לפחות. הפצל יכול לשמש להשכרה בלבד ולא למכירה. הפצל אינו יכול לשמש למשרד/קליניקה וגם לא ניתן יהיה לקבל היתר חורג לשימוש שאינו למגורים.
הפיצול כרוך בהיטל השבחה. חייב בתשלום שליש מהיטל ההשבחה במועד הפיצול ושליש נוסף אם וכאשר בעל הנכס ימכור את הנכס כולו. עלות נוספת נובעת מהצורך במיגון היחידה המפוצלת.
מיגון – בצמוד קרקע שאין לו ממ"ד או מקלט ונסמך על מקלט ציבורי סמוך פטורה היחידה המפוצלת מכל אמצעי מיגון וגם השוכרים יעשו שימוש במקלט הציבורי. אם ליחידת האם יש ממ"ד הפצל יהיה חייב לכלול מרחב מוגן שיכול להיות חדר מחוזק. עלות הכשרת חדר לחדר מחוזק עומדת על 40,000 ₪ לערך.
בחוק נקבע כי רשות מקומית אינה חייבת לאשר את הפיצול לכל דורש. הרשות תאשר זאת עד ל20% מצמודי הקרקע בישוב ומעבר לכך הדבר נתון לשיקולה. היחידה המפוצלת חייבת לכלול מטבח, שרותים וכניסה נפרדת.
לדעתי מכירת נכס מפוצל זה כמוה כמכירת שתי דירות לענין הפטור הליניארי (ראה הלכת איבגי). מובן שאין לענין זה משמעות עם תום תקופת המעבר ( 31.12.2017) שאז אין מגבלה לבקשת הפטור הלניארי (ריבוי בקשות לליניאריות עלול כמובן להביא להתערבות פקיד השומה בטענה שעסקינן בעסק או בעסקת אקראי).

החלטת מיסוי 7631/17- פירוק שיתוף.
פורסמה החלטת מיסוי מעניינת אשר עניינה פרוק שיתוף במקרקעין המוחזקים במושעה בין שתי חברות קבלניות ,כאשר מקרקעין אלו מוצגים כ"מלאי".
ההחלטה עוסקת בסוגיית פירוק שיתוף מקרקעין כאשר מקרקעין אלו מהווים מלאי. תשומת לב הקוראים כי במקרה זה לא חלות הוראת סעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין אשר פוטרות פירוק שיתוף במקרקעין ואף לא תקנה 27 לתקנת מס רכישה.
בהחלטה נעתרו רשויות המס לפטור ממס רכישה לפי סעיף 27 שכן ראו במקרקעין כן טרום עסקי. משמע טרם הפכו בפועל למלאי על אף ההצגה החשבונאית. אין כל התייחסות ברולינג לסעיף 67 לחוק ולא ברור מדוע. יחד עם זאת, באם רשויות המס הסכימו לראות במקרקעין "טרום עסקי" הרי לטעמי חלות גם הוראות סעף 67 לחוק מיסוי מקרקעין, שכן המקרקעין נותרו בגדר "רכוש קבוע"..

חוזרים וטפסים חדשים מיסוי מקרקעין
חוזר מיסוי מקרקעין 8/17 בנושא העברת דירה שהועמדה לשימוש בעל מניות מהותי או קרובו לבעלי מניותיה – הוראת מעבר לסעיף 3(ט1) לפקודת מס הכנסה. החוזר מציג את המסלולים השונים העומדים לרשות בעל שליטה אשר ברשותו חברה ובו בית מגורים ששימש אותו החל מינואר 2015. כל המסלולים מורכבים ודורשים חישוב מדויק קודם לקבלת החלטה. משרדי עומד לשרותכם בשקילת האפשרויות השונות. יצוין כי נערכו כבר ופורסמו טפסים מתאימים לענין אשר הם למעשה נספח לטופס הצהרה – טופס מס' 7919 וטופס מס' 7920.

בערב עיון אשר מתקיים מחר 25.9.17 אתייחס לחלופות השונות ולהשפעתן בהרחבה במסגרת הרצאתי. פרטים ראו בסוף המידעון.

 

טופס מס שבח מס' 7004 – טופס בקשה לפטור ממס שבח מקרקעין על זכות במקרקעין אגב פרוק איגוד מקרקעין. זהו טופס חדש אותו יש למלא במקרה של פרוק איגוד מקרקעין. יש לשים לב כי הטופס מעודכן גם ביחס לחקיקה החדשה הנוגעת לסעיף 3(ט1) לפקודה אשר אינה מאפשרת שימוש בהוראות סעיף 71 לחוק במקרה בו דירת המגורים הועמדה לרשות בעל השליטה כבר מינואר 2015.

 

מס הכנסה
פס"ד חיים יעקב קרופסקי נ' פ"ש נתניה עמ' 47236-01-14 – מענק אי תחרות

בית המשפט המחוזי מרכז קבע לאחרונה כי כ-4 מליון ₪ שקיבל חיים קרופסקי במשך השנים 2009-2012 מחברת ישראכרט עם פרישתו מתפקידו בה אינם מהווים תשלום בגין "אי תחרות" החייבים במס רווח הון של 25% בלבד, אלא מהווים תשלום בעבור דמי יעוץ ולכן יחול על סכום זה שיעור מס הכנסה מלא.

המחלוקת נוגעת לתקבולים שקיבל עם פרישתו מעבודתו בתפקידי הניהול הבכירים בחב' ישרכארט אשר נוסחו על ידי הצדדים כתשלומים בגין אי תחרות. בית המשפט, שלא במפתיע, דחה את הטענה לאי תחרות שכן לא שוכנע כי קרופסקי הוכיח כי עמדו בפניו בכלל הזדמנויות קונקרטיות וממשיות להתחרות.

פסק הדין הזה אינו הראשון ובוודאי אינו האחרון שמשנה סיווג הכנסה בגין אי תחרות שמקבל עובד בכיר שפורש מחברה. בתי המשפט עסקו בשאלה זו בשנים האחרונות רבות. באוגוסט האחרון קבע בית המשפט העליון (פרשת יוסף ברנע ע"א 5083/13) כי ככלל יש לראות במענק אי תחרות הכנסת עבודה, אך העובד יכול לסתור טענה זו. הנטל לסתור טענה זו עובר לכתפי העובד. לא פשוט. מתברר כעת שלא די בהסכם הקובע אי תחרות, לא די בהעברת הנטל הכבד, אלא על העובד הפורש להראות גם כי ביכולתו בכלל להתחרות בחברה ממנה פרש.

תשומת לב החברות המשלמות "דמי אי תחרות" לעובדים הבכירים. כל זאת בהתחשב בגל הפסיקה בנושא זה. התנהלות משפטית לא נכונה יכולה לגרור את החברה המשלמת למחלוקת קשה מול ביקורת ניכויים של מס הכנסה שכן ניכתה מס בשיעור של 25% חלף מס מלא.

 

פרשת הירשזון דנ"א 2308/15 – דיון נוסף וסופי

ההלכה אשר נקבעה בבית המשפט העליון בחודש פברואר 2015 (ע"א 4489/13) לפיה במקרים בהם הצדק מחייב יתאפשר לנישום לקזז הפסדים לאחור ולא רק לגלגל אותם קדימה נהפכה לפני מספר ימים. הלכה זו יצאה בענינו של שר האוצר לשעבר אברהם הירשזון אשר שילם מס על כספי הגניבה שביצע.

לפני מספר ימים בהרכב מורחב של שופטי בית המשפט העליון בדיון נוסף (דנ"א 2308/15) בדעת רוב של שישה מול אחד (השופט רובינשטיין) נקבע כי הלכת הירשזון, כצפוי, תבוטל. הירשזון גנב כסף רב והחזיק בו במשך שנים. הוא הורשע בגין כך ונידון למאסר בפועל ולתשלום קנס. לאחר הרשעתו הירשזון החזיר להסתדרות העובדים הלאומית סך של 1.7 מליון ₪. פקיד השומה הוציא שומה המתייחסת לשנות המס בהם בוצעו הגניבות והטיל עליהם מס הכנסה. הירשזון שילם מס על הכנסה אשר לאחר מספר שנים השיב. בפקודת מס הכנסה האפשרות הינה לגלגל הפסד עסקי והפסד הון קדימה בלבד. למרבה הצער אין גלגול הפסדים לאחור. כעת , לאחר הדיון הנוסף הוא שהיה הוא שיהיה.

דיבידנד בשיעור מס מופחת לפי הוראת שעה לעניין חלוקת דיבידנד לבעל מניות מהותי עד ליום 30.9.17
במסגרת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2017 ו-2018) נקבעה האפשרות לחלוקת דיבידנד במס מופחת של 25% ללא מס נוסף וזאת עד ליום 30/9/17. נקווה כי ברגע האחרון רשות המסים תחליט להאריך מועד זה עד לתום השנה.
רשות המיסים פרסמה עד כה חוזר מקצועי וטופס הצהרת מקבל הדיבידנד על זכאותו לדיבידנד מוטב כאמור. בנוסף פורסמו מספר החלטות מיסוי (3232/17, 1728/17, 5016/17).
לאחרונה פורסמה החלטת מיסוי חדשה שעניינה החלטה בחברה ששילמה בשנות המס 2015, ו-2016 מענקים למנהליה שהינם בעלי מניות מהותיים בה, וזאת בנוסף להכנסות המשכורת אותן הם קיבלו באופן שוטף מהחברה.
החברה מעוניינת לחלק דיבידנד מוטב, בהתאם להוראת השעה, אך עקב צפייה לירידה בהכנסות החברה, מנהלי החברה צופים כי לא ישולמו להם בשנות המס הבאות מענקים בסכומים אותם קיבלו, כאמור, בשנים 2015 ו-2016.
בגדרה של ההחלטה נקבע, כי יש לעמוד בתנאי ממוצע הכנסות בכל אחת מהשנים 2017 עד 2019 בהתאם לממוצע הכנסות שהיו בשנים 2015 ו-2016, וכי יש להכליל לצורך חישוב בממוצע ההכנסות לשנים 2015 ו-2016 גם את המענקים ששולמו לבעלי המניות-המנהלים.
ההחלטה המקלה מציינת כי לצורך חישוב ממוצע ההכנסות ניתן יהיה לקחת בחשבון דיבידנדים שיתקבלו על ידי בעלי המניות, וכי בעלי המניות יוכלו להחליט, בחישוב ממוצע ההכנסות לשנים 2017-2019 בכדי להגדיל את ממוצע ההכנסות החסר בעקבות הירידה במענקים.
גילוי מרצון וחשבונות בנק בגרמניה

בכותרת עיתון "גלובס" של סוף השבוע שעבר נכתב כי רשות המסים איתרה רשימה חדשה ובה פרטים בנוגע למאות חשבונות של ישראלים בבנקים בגרמניה. רשות המסים מבטיחה כי הטיפול יחל ברשימה בחודשים הקרובים. במקביל למיטב ידעתי רשות המסים שוקלת חידוש נוהל גילוי מרצון החל מינואר 2018.

מתברר כי רשות המסים חשפה במסגרת הנוהל שהסתיים בתום 2016 סך של 25 מיליארד שקל בכ-7,400 בקשות לגילוי מרצון. נגבה מס של כ-3 מיליארד שקלים. העובדה כי בחלק מן המקרים לא אושר הגילוי מסיבות שונות (פניה נעשתה לאחר שרשימת השמות הגיעה כבר לרשות המסים ועוד) לא הרתיעה רבים מלפנות לגילוי, להגיע להסכמי שומה אזרחיים ואף לשלם את המס. הסבירות כי יפתח הליך פלילי לאחר ששולם כבר המס במסגרת הסדר אזרחי לטעמי נמוכה.

בכל מקרה ההקלה המיוחדת בדבר גילוי מרצון אומנם הסתיימה בסוף 2016, אך לקוחות רבים שסיימו את הגילוי בעת העברת הכספים לישראל נתקלים בקושי אמיתי. מתברר שהבנקים בישראל הפכו להיות קשוחים יותר מרשות המסים בישראל ומעדיפים שלא לקבל כספים מחו"ל מאשר חלילה להיתבע על ידי מדינות אחרות בגין ביצוע עבירות על פי חוק איסור הלבנת הון עקב קבלת כספים ממקור מפוקפק. לא מעט לקוחות חוזרים כלעומת שבאו מן הבנקים בישראל שבמלים ברורות אומרים כי הם מעדיפים לוותר על הכסף ועל הלקוח מאשר להסתבך בעתיד.

הבדיקה אינה נעשית בסניף אלא מועברת למחלקת הציות אשר בסניף המרכזי. הבקשה נבדקת לאורכה ולרוחבה. הבנק מבקש הסבר וראיות ברורות למקור הכסף, הוכחה כי שולם עליו מס בחו"ל ועוד כהנה וכהנה. במלים אחרות, השלמת הגילוי מרצון מול רשות המסים אינה סוף פסוק ויש לקחת בחשבון כי מחכה מעבר לפינה מס הכנסה ב' – הבנק בישראל.

 

חוזרים וטפסים חדשים

חוזר מס הכנסה מס' 7/2017 בנושא סעיף 3(ט1) לפקודת מס הכנסה – מיסוי בעל מניות מהותי בשל משיכה מן החברה. זו ההזדמנות להזכיר לכל מי שיש לו יתרת חובה כלפי חברה שבשליטתו לסגור אותה עד סוף חודש זה כנגד משיכת דיבידנד. במסגרת הוראת שעה, דיבידנד מוטב מחויב במס בשיעור של 25% בלבד עד לתום חודש זה. לאחר מכן החיוב הינו 30% ובתוספת מס יסף – 33%. יוער כי גם כך בתום שנה זו יתרת חובה תחויב במס ולכן נכון יותר לסגור אותה עד לתום חודש זה. משרדי עומד לשרותכם בשקילת האפשרויות.