פברואר 2021

עדכונים מקצועיים במיסוי מקרקעין, מס הכנסה ומע"מ

חברות וחברים שלום רב,

מספר חידושי מס  מן העת האחרונה אשר מצאתי אותם חשובים במיוחד עבורכם, עם מסר קטן לצידם. קריאה מהנה!

1.                 רשות המסים מאריכה את הקלות המס לאור התארכות תקופת המגפה

הממשלה החליטה על הארכת הקלות המס  בתחום דירות המגורים. מתברר כי תקופת הקורונה הביאה להתארכות התקופה הנדרשת למכירת דירה יד שניה. לאור האמור נרתמה הממשלה לענין, ולאחרונה האריכה שורת הקלות מס אשר יש בהן כדי לסייע ממש בידי בעלי דירה יחידה.

בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, סעיף 49ב(2) לחוק, בעל דירה יחידה יכול למכור את דירת המגורים שלו ( דירת המקור) בפטור ממס שבח, גם אם רכש דירה אחרת תחתיה, זאת אם ימכור את דירת המקור  תוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה. במקביל, יהיה זכאי לשלם מס רכישה מופחת כדירה יחידה בגין הדירה החדשה, זאת  באם ימכור את דירת המקור  תוך 18 חודשים (להלן – "תקופת ההתחייבות").

 

הארכה של תקופת ההתחייבות לטובת בעלי הדירות

לאור מגפת הקורונה רבים מרוכשי הדירות לא עמדו בלוח הזמנים הנוקשה של תקופת ההתחייבות המקוצרת בת 18 החודשים לאור הסגרים ומצב השוק. לכן, ביום 29.7.20 פורסמה הוראת שעה[1] אשר האריכה את תקופת ההתחייבות בשבעה חודשים נוספים בידי מי שמועד סיום תקופת ההתחייבות שלו היה בתקופה שבין 1.3.20 ועד ליום 1.10.20  (להלן – "התקופה הנוספת").

כעת הממשלה במסגרת תיקון החוק[2] האריכה את  "התקופה הנוספת" מ-7 חודשים ל-16 חודשים, זאת  במקרים בהם תקופת ההתחייבות מסתיימת במועד שבין 1.3.20 ליום 30.6.21.

מה השפעת התיקון על מכירה ורכישה של דירת יד 2?

לתיקון השלכות מרחיקות לכת ברכישה ובמכירת  דירה יד 2. נניח שמשפחה רכשה ביום 1.1.19 דירת מגורים בת 5 חדרים, זאת מתוך כוונה למכור את דירתם הישנה. קודם להוראת השעה ותיקונה תקופת ההתחייבות הסתימה עבורם ביום 30.6.20. בעקבות תיקון הוראת השעה, לתקופת ההתחייבות מתווספת התקופה הנוספת בת 16 חודשים, ולכן המועד האחרון לדידם למכירת דירת המקור, תוך קבלת הטבות המס,  הינו ביום 28.10.21! התיקון הזה נותן אוויר לנשימה לבעלי הדירות ומאפשר להם למכור את דירת המקור שלא תחת לחץ.

תיקון החקיקה  הביא לתיקון עיוותים אשר התגלו במסגרת הוראת השעה המקורית. כך למשל, אדם שרכש דירת מגורים ביום 1.8.19,  תקופת ההתחייבות שלו הסתימה ביום 28.2.21. קודם לתיקון החקיקה  אדם זה לא היה זכאי להארכת התקופה בתקופה נוספת על פי הוראת השעה, זאת על אף שתקופת ההתחייבות שלו חפפה את תקופת מגפת הקורונה. כעת הוא יוכל ליהנות מהארכת תקופת ההתחייבות עד ליום 30.6.22!

למרבה הצער אין בתיקון החקיקה כדי לעודד  רכישת דירה כעת חלף הדירה הקיימת , שכן מי שיחליט לרכוש דירה כעת, תקופת ההתחייבות לגביו מסתיימת לאחר 30.6.21, ולכן  לא יוכל ליהנות מהארכת תקופת ההתחייבות  בתקופה הנוספת, אלא אם כן התקופה הנוספת  תוארך שוב בעתיד במסגרת תיקון חקיקה נוסף.

אדגיש שוב , התיקון אינו רלוונטי למי שרכש דירת מגורים לאחר 1.1.20 שכן תקופת ההתחייבות המקורית לגביו מסתיימת לאחר 30.6.21.

ומה יעשו אלו אשר מכרו כבר את דירת המגורים בחודשים אוקטובר- דצמבר?

למעשה משמעות תיקון החוק הינה גם רטרואקטיבית.  משמע, אם אדם מכר את דירת המגורים שלו לאחר תקופת ההתחייבות, בתקופה שבין 2.10.20 ל-31.12.20, זאת לאחר שלא הצליח למוכרה בתקופת ההתחייבות הרי כעת פתוחה בפניו הדלת להגיש בקשה לתיקון שומת מס השבח ולקבל החזר מס שבח מחד בגין הדירה שמכר במס מלא, ולקבל החזר מס רכישה בגין הדירה חלופית שרכש ככל שרכש.

כיצד השינוי משפיע על רוכשי דירה יד ראשונה מקבלן?

רוכשי דירה יד ראשונה מקבלן או במסגרת קבוצת רכישה, חלף דירה יחידה שברשותם, נהנים מהטבות מס מפליגות במסגרת החוק. אך כעת, עם תיקון החקיקה מדובר בחגיגה של ממש. במה דברים אמורים? נניח כי משפחה בעלת דירת מגורים ברמת גן רכשה דירה "על הנייר" מקבלן ביום 1.1.18. המסירה בפועל של הדירה נעשתה ביום 1.11.20. בהתאם לחוק הקיים, על מנת ליהנות מפטור ממס במכירת דירת המגורים ברמת הגן היה על המשפחה למכור את דירת המגורים ברמת גן תוך שנה ממועד קבלת החזקה בדירה בראשון לציון. כעת, בעקבות תיקון החוק, תקופת המכירה בפטור הוארכה ב-16 חודשים מיום 1.11.20. כלומר המשפחה תוכל למכור את הדירה ברמת גן עד ליום 1.3.22 במסגרת פטור ממס שבח.

מאידך, המכירה של הדירה ברמת גן עד ליום 1.3.22  תאפשר לה לקבל חישוב מס רכישה מקל כדירה יחידה בגין רכישת דירת הקבלן בראשון לציון.

הקלות במס רכישה גם לרוכשי מגרשים לבניה

רוכש מגרש  לבניה, אם זה קבלן או משפחה אשר רוכשת מגרש לבניה עצמית,  משלם מס רכישה בשעור של 6%. אולם, בעקבות הקלה ישנה יחסית בחוק[3] אשר באה לתמרץ בניה סמוך לרכישת המגרש, הם זכאים להחזר של ששית ממס הרכישה באם יעמדו בתנאים הבאים: המגרש בעל תב"ע לבניה של יחידת מגורים אחת לפחות, והוצא היתר בניה תוך 24 חודשים מיום רכישת המגרש.

כעת  הקלה זו קבלה מקצה שיפורים מצומצם במסגרת תקנה חדשה[4].  תקופת הזמן  שבין יום 22.3.20 ל2.5.20 ( להלן – "התקופה הקובעת") לא תובא במנין 24 החודשים, וזאת באם רכישת הקרקע נעשתה לפני 22.3.20 , ומועד סיום תקופת 24 החודשים חל בתקופה הקובעת או חודשיים לאחריה.  נניח שמשפחה רכשה מגרש לבניה ביום 30.4.18. היא פנתה לאדריכל ומשם להוצאת היתר בניה. אולם לאור הסגר הראשון נמנע ממנה הוצאת ההיתר מאחר ורשויות הרישוי  לא תפקדו באופן מלא. לכן מנין הזמן שבין 22.3.20 עד ליום 2.5.20 נעצר ולמעשה תקופת 24 החודשים לבקשת ההקלה ממס רכישה מוארכת לה אוטומטית במנין הימים שבין 22.3.20 עד ליום   2.5.20. כלומר גרייס של 42 ימים.

לאור נוסח התקנה החדשה  מומלץ לאלה אשר  רכשו קרקע לבניה בין המועדים 22.3.18 ועד ליום 2.7.18, לבדוק כעת באם הם זכאים להחזר חלקי של מס רכישה כאמור.

 

2.                 החלטת מיסוי – הקלה בבניה עצמית  ( החלטת מיסוי מס' 1609/21)

במקרה זה דובר על משפחה אשר רכשה בשנת 2011 דירת מגורים במסגרת קבוצת רכישה ( להן – "הדירה הראשונה") . בשנת 2019 התקבל טופס 4. בשנת 2017 המשפחה רכשה קרקע לבניה ונחתם הסכם עם קבלן לקבלת שרותי בניה ( להלן – "הדירה השניה"). טופס 4 צפוי להתקבל בשנת 2021. המשפחה פנתה לרשות המסים על מנת לקבל את אישורה מראש למכירה הדירה הראשונה בפטור כדירה יחידה, זאת  לפי הוראות סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, וזאת לאחר קבלת טופס 4 לדירה השניה.

אציין כי בהתאם לדין, תא משפחתי יכול במסגרת הוראות סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין למכור דירה מגורים יחידה בפטור ממס שבח כל 18 חודשים מיום שנעשה בעלה.  אם רכש דירה חלופית תחתיה הרי בהתאם להוראות סעיף 49ג(1) לחוק מיסוי מקרקעין הוא יכולה למכור את דירת המקור תוך שנה ומחצית מיום רכישת הדירה החדשה. כעת, בימי הקורונה אף קיימת הקלה נוספת במסגרת הוראת שעה המאריכה את תקופה זו בששה עשר חודשים נוספים בתנאים מסוימים.

בעבר פרסמה רשות המסים הקלה, לפיה במקרים שהדירה החדשה נרכשה על הניר מקבלן או במסגרת קבוצת רכישה, מנין שמונה עשר החודשים נמנה ממועד סיום בניית הדירה ולא ממועד רכישת הדירה על הניר. כעת, במסגרת החלטת המיסוי החדשה נקבע כי גם בבניה עצמית מועד מנין שמונה עשר החודשים  ימנה ממועד סיום הבניה  העצמית ( קבלת טופס 4)  על המגרש שנרכש.

 

3.                 החלטת מיסוי בנוגע לחברות ארנק – החלטה מס' 7615/20

רשות המסים סגרה את פרצת המס של חברות הארנק* בשנת 2017 במסגרת תיקון חקיקה מקיף, אשר קבע בין היתר כי יחיד אשר פועל במסגרת חברה, נדרש לשלם מס כיחיד בהתעלם מקיומה של החברה, זאת  במקרה בו 70% או יותר מהכנסות החברה שולמו על ידי גורם אחד. כך, מצאו עצמם שכירים בעמדות בכירות, ובעלי מקצועות חופשיים אשר פעלו במסגרת חברה  במשך שנים, ממוסים כיחידים על הכנסות שמפיקה החברה.

מאז תיקון החקיקה  נעשים נסיונות להתגבר על תיקון החקיקה.  חוזר מקצועי של רשות המסים אשר פורסם על ידה בעקבות החקיקה החדשה מחריג  מצבים מסוימים מתחולת תיקון החקיקה, זאת  במקרים בהם  המשלם הוא לא מקבל השרות הישיר אלא למעשה צינור. כך למשל, סוכני ביטוח המקבלים את העמלה מחב' הביטוח, אמנים (המקבלים כספם מאמרגן בלבד) ואף רופאים בנסיבות מיוחדות. ההחרגה אשר צוינה  על ידי רשות המסים קבעה כי מקום ש70%, או יותר, מהכנסת החברה שולמו על ידי גורם שאינו מקבל השירות בפועל, אלא הוא רק הגורם דרכו מועברת ההכנסה לנותן השירות, יש לראות בהכנסה כאילו התקבלה מהאדם מקבל השירות בפועל.

ביחס לרופאים המעניקים שרות לקופות החולים קיימת דילמה גדולה מאוד -מי הוא למעשה מקבל השרות – האם הפציינט כאשר קופת החולים מהווה רק צינור, או שמא מקבל השרות זו הקופה? לשאלה זו חשיבות רבה לאור פערי המס האדירים. רשות המסים פרסמה לאחרונה החלטת מיסוי לפיה פעילות רופא במסגרת חב' ארנק כאשר 70% ויותר מהכנסתו מקופה אחת מהווה חברת ארנק ומכוח זאת יש ליחס את הכנסות החברה אליו ולמסותו במס שולי.

הענין הזה מעמיד גם את הקופות בבעיה, שכן אם ההכנסה שייכת לרופא, אזי על הקופה לנכות מס במקור כהכנסה ממשכורת או תשלום אחר, ואם היא לא תעשה זאת היא תהא בבעיה בעת ביקורת ניכויים של פקיד השומה.

החלטת המיסוי מן הימים האחרונים התבססה על מסכת עובדות שהוצגו לרשות המסים מצד אותו רופא שפנה, והיא מבוססת על מסכת מבחנים טכניים ולא מהותיים. לכן  מכלל ה"לאו" אתה יכול ללמוד על ה"הן". הנה המרשם שלי לרופאי קופות החולים כיצד להימנע מלהיחשב כ"חב' ארנק" ?

 

	סיווג כחב' ארנק	סיווג כחברה רגילה
מקום מתן השרות בפועל	במתקני הקופה	במרפאה עצמאית
מי מעניק את שרותי המזכירות?	הקופה	המרפאה העצמאית
מי נושא  בהוצאות האחזקה של המרפאה	הקופה נושאת בעלויות	הרופא נושא בעלויות הקליניקה
מועד מתן השרות	על פי לוח זמנים שקובעת הקופה	על פי לוח זמנים שקובע הרופא בשיתוף עם הקופה
אופן קביעת תורים	נעשת על ידי המערכת של הקופה	נעשת על ידי פניה לרופא
מסגרת פעילות	פועל מול קופה אחת בלבד	פועל מול מספר קופות, ו/או מבצע ניתוחים או פעולות רפואיות בבתי חולים ציבוריים/פרטיים.

 

*מהי "חברת ארנק"? תופעה רווחת בשוק העבודה הישראלי עד 2016 לפיה עובדים שכירים בחברות ברמות השכר הגבוהות מפסיקים את עבודתם כשכירים בחברה ומתחילים ליתן שרותים באמצעות חברה בשליטתם. בכך נגרם חיסכון מס משמעותי ובמקום תשלום מס שולי של 47% משולם מס חברות של 23% בלבד, ונמנע גם תשלום ביטוח לאומי על כלל ההכנסה. תופעה דומה זו גם בקרב נושאי משרה בכירים בחברות, או בעלי מקצועות חופשיים ( רופאים, שמאים, יועצים, עורכי דין ועוד) אשר העדיפו מאותם שיקולים  לפעול במסגרת חברה במקום כעצמאים.

 

אין באמור במידעון זה  להקיף את כלל פסקי הדין והחידושים בתחום המסים, אלא אך ורק את אלו אשר עו"ד שי עינת בחר להתמקד בהם.

כמו כן אין באמור כדי להוות יעוץ משפטי או חוות דעת, או תחליף ליעוץ משפטי. האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של נושאים שונים ורעיונות. בכל מקרה מומלץ לקבלת יעוץ משפטי פרטני מעורך דין.

לתאום פגישת יעוץ עם עו"ד ורו"ח שי עינת – 03-7711777

 

[1] חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים בענייני הליכי מס ומענקי סיוע ( נגיף הקורונה החדש – הוראת שעה – תיקוני חקיקה), התש"ף -2020.

[2] תיקון חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים בענייני הליכי מס ומענקי סיוע ( נגיף הקורונה החדש – הוראת שעה- תיקוני חקיקה)

[3] תקנה 2(1א)(2) לתקנות מס רכישה.

[4] תקנות מיסוי מקרקעין ( שבח ורכישה)(מס רכישה)(הוראת שעה) התשפ"א – 2020.