תיקון מטיב לעסקאות תמ"א 38

תיקון מס' 47 לחוק מע"מ אושר בכנסת ביום 17.11.14 ומהווה זריקת עיבוד משמעותית

לעסקאות תמ"א 38 חיזוק או הריסה ובנייה. עד היום בעסקאות תמ"א חיזוק מכוח היות אלו "עסקאות נטו" ( משמע כל עלויות המס על היזם) נאלץ היזם  מחד "ליהנות" מפטור ממע"מ בגין שירותי החיזוק והשיפוץ שהעניק, אך מאידך לא יכול היה לנכות את המע"מ התשומות בגין העלויות שהיו לו, שכן הפטור שניתן היה פטור ממע"מ ולא מע"מ בשיעור 0%. עובדה זו הכבידה על יזמים ולעיתים כבר בבדיקת כדאיות העסקה העדיף היזם לוותר עליה.

 

לא עוד! החל מיום 25.11.14 עבודות  החיזוק והשיפוץ מחד יהיו ללא חיוב במע"מ, אך מאידך הקבלן יוכל לנכות תשומות שהיו לו בגינן. הטבה משמעותית זו תחול גל על עסקאות תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה. תחילת ההטבה אינה רטרו-אקטיבית אלה מיום הפרסום.

מכאן מתבקשת השאלה  מה ביחס לעסקאות שנחתמו קודם למועד הפרסום? עפ"י חוות דעת  משפטית שנתן משרדנו לאחת החברות המובילות בתחום הדין החדש יחול גם ביחס לחוזי עבר כל עוד היזם לא החל בעבודות החיזוק או ההריסה.

תקופת החזקה לצורך עמידת בפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה

במכירת דירת מגורים בהתאם לפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין  נדרשת תקופת אחזקה של 18 חודשים. שני תנאים לכך: שהדירה הינה דירת מגורים ושהמחזיק הינו בעלה ביחס לאמור. בפגישות ייעוץ נשאלתי מספר פעמים, האם מנין הזמן הינו ממועד החתימה על חוזה המכר או מיום קבלת ההחזקה? תשובתי מיום החתימה על חוזה רכישת דירה יד שניה.

נשאלתי גם מה הדין ביחס לבגיר אשר קיבל את הדירה במסגרת גירושי הוריו לפי סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין.   אני בדעה כי הוא נכנס לנעלי הוריו לעניין 18 החודשים. לכן אינו נדרש להמתין 18 חודשים מיום קבלת הדירה על ידו.

לאחרונה ממש  פרסמה רשות המיסים החלטת מיסוי ביחס לדייר מוגן אשר רכש את הבעלות בדירה ממתי יש למנות את תקופת 18 החודשים? נקבע כי תקופה זו תכלול גם את תקופת הדיירת המוגנת שלו להחלטה זו משמעות רבה לאו דווקא רק לעניין זה ( החלטת מיסוי 3591/14).

מס רכישה לדירה נוספת עד לתום חודש יוני 2015

מדרגות מס הרכישה החלות ברכישת דירת מגורים שאינה דירתו היחידה של הרוכש הקבועות בסעיף  9(ג1ג)(1) לחוק מיסוי מקרקעין לא יפוגו ( ויופחתו כמתוכנן) בתום 2014 והן ימשיכו לחול עד ליום הקובע.

המשמעות היא כי לגבי רכישת דירת מגורים שאינה דירה יחידה ימשיכו לחול השיעורים המפורטים להלן עד ליום 30.6.2015 (בתאריך 16.1.2015 יעודכנו סכומי המדרגות בהתאם לשיעור עלית המדד):

מס רכישה על דירת מגורים נוספת –

על חלק השווי שאינו עולה על 1,123,910 ₪- 5%.

על חלק השווי שבין 1,123,910 ₪ לבין 3,371,710₪ – 6%.

על חלק השווי שבין 3,371,710 ₪ לבין 4,642,750₪ – 7%.

על חלק השווי שבין 4,642,750 ₪ לבין 15,475,835₪ – 8%.

על חלק השווי שבין העולה 15,475,835₪ – 10%.

רשות המיסים הודיעה כי לאחר התייעצות עם היועץ המשפטי לממשלה, הוחלט כי  הוראות החוק המפורטות  יוארכו מכוח סעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת אשר קובע כי חיקוקים שתוקפם פוקע בתקופת בחירות מוארכים באופן אוטמטי עד תום שלושה חודשים מכינונה של הכנסת החדשה,קרי עד וכולל עד יום י"ג בתמוז התשע"ה) 30.6.2015 להלן – היום הקובע.

שינוי מבנה מותר

לאחרונה פרסמה רשות המסים החלטת מיסוי חדשנית ( החלטת מיסוי מס' 7789/14) לפיה חברה ישראלית אשר מחזיקה מקרקעין במושעא ( בשיתוף עם אחרים) תוכל להעביר אותם במסגרת הוראות סעיף 104א לפקודת מס הכנסה לחברה בבעלותה כנגד הקצאת מניות.

מדובר בחידוש של ממש שכן לכאורה הוראה זו סותרת את הוראות הסעיף אשר קובעות כי לא ניתן להעביר נכס אשר הינו בבעלות משותפת. הבסיס לחידוש זה טמון בעובדה כי ניתן לבצע חלוקה של הזכויות בנכס וכי ניתן למכור את הזכויות ללא כל קבלת אישור מיתר המחזיקים.