מעבירים דירה במתנה עד לתום חודש זה – מדוע?

החוק החדש אשר הינו בתחולה החל מינואר 2014, מיטיב עם בעל דירה יחידה. רק בעל דירה יחידה יוכל לקבל פטור ממס שבח בעת מכירת הדירה. מאידך, בעל יותר מדירה אחת  יוכל ליהנות מחישוב מס שבח מקל ביחס לשתי דירות בלבד וזאת בתקופת המעבר שנקבעה בחוק לשנים 2014-2017. נמחיש את החישוב המקל שמעניק מס שבח ביחס לשתי דירות בדוגמא הבאה: בידי מר פלוני 3 דירות להשקעה אותן רכש ב-1.1.2012. כמו כן למר פלוני שלושה ילדים בגירים. בנוסף בידיו בית המגורים בו הוא מתגורר. נניח כי עלות כל דירת השקעה 1,200,000 ₪ . כאשר שוויה הצפוי ביום המכירה ( נניח 1.1.2016) – 2,000,000 ₪. השבח הצפוי ( רווח ההון) ממכירת כל דירת השקעה הינו 800,000 ₪. שבח זה מחולק לתקופת הבעלות בנכס, כלומר 4 שנים. ביחס לתקופה שעד 1.1.2014 מקבלים פטור ( "ההגנה הלינארית"). השבח הלינארי ביחס ליתרת התקופה כלומר לשנים 2014, 2015 חייב במס. כלומר 200,000ש"ח ( שבח לכל שנה) כפול 2 . משמע, שבח של 400,000 ₪ חייב במס שבח. שעור מס השבח הינו 25%. משמע, מס שבח של 100,000 ₪.

הוראת המעבר בחוק החדש מאפשרת למר פלוני למכור שתי דירות בלבד תוך קבלת ההגנה הלינארית, וגם זאת בכפוף לתנאים נוספים. באם ירצה למכור את דירת ההשקעה השלישית יהיה מחויב במס מלא. משמע, מס שבח על מלוא הרווח שנוצר לו בגין כל תקופת החזקתה. הרווח החייב במס ביחס לדירה השלישית – 800,000 ש"ח  כפול 25%. משמע, 200,000 ₪ מס שבח.

העברת דירת השקעה היום לכל אחד משלושת ילדיו הבגירים תאפשר לילד (הבגיר) למכור את הדירה בפטור ממס שבח בעתיד במסגרת דירה יחידה ( כפוף לתקופת המתנה, כך למשל באם הוא נשוי וגר בדירה תקופה של שנה, באם הוא נשוי ואינו גר בדירה עליו להמתין תקופה של שלוש שנים). מר פלוני יוותר עם בית המגורים בו הוא מתגורר בלבד. בהתאם לתכנון המוצע את בית המגורים הזה יוכל למכור במסגרת הפטור לדירה יחידה בראשית 2014.

ומדוע בכל זאת להזדרז ולהעביר עד לתום חודש זה ולא להמתין עם העברת הדירות במתנה להמשך השנה ?

הרפורמה ערה לתכנון המס שמשקי הבית עלולים לבצע על מנת להשיא את הטבות המס.  הרפורמה קובעת הוראת מעבר אנטי תכנונית אשר למיטב הבנתי תחולתה הינה החל מיום פרסום החוק ברשומות בלבד. החוק טרם פורסם ברשומות אך עסקינן בענין של מספר ימים עד לפרסומו. בהתאם להוראת המעבר כל העברת דירה במתנה החל ממועד פרסום החוק ברשומות (צפוי ב1.18.2013) ועד לתום שנת 2017 תמוסה בידי מקבל המתנה אשר יבוא למוכרה כאילו הדירה נמכרת על ידי נותן המתנה ולא מקבל המתנה, על כל המשתמע מכך. כלומר יראו כאילו כל הדירות נמכרות בידי מר פלוני. או אז ניתן יהיה לקבל הגנה לינארית ביחס לשתי דירות השקעה מתוך השלוש ותחסם האפשרות למכור את בית המגורים בפטור דירה יחידה.

בעת העברת דירה במתנה יש לשקול שיקולים משפטיים נוספים מעבר לשיקולי המס: טענות לחזקת שיתוף על ידי בן הזוג, הגבלת מכירה על ידי מקבל הדירה במתנה ועוד, וכן את יתר התנאים הקבועים ברפורמה. רצוי להיוועץ עם מומחה קודם לביצוע מהלך מורכב זה.

האם כדאי לרכוש דירות יוקרה עד לתום חודש יוני?

לאלה אשר שוקלים לרכוש דירת יוקרה בסכום של מעל 4.5 מליון ₪ מומלץ לשקול את עיתוי הרכישה. החל מ1.8.2013 תחול התייקרות ניכרת במדרגות מס הרכישה. ביחס לשווי רכישה שבין 4.5 מליון ל-15 מליון תתווסף למדרגות הקיימות מדרגת מס רכישה של 8%, וביחס לחלק הרכישה שמעל 15 מליון תתווסף מדרגת מס רכישה של 10% (לשם השוואה עד לתום חודש זה כל התמורה העודפת מעל 5 מליון ₪ במחיר הרכישה ממומסה בשעור של 7% בלבד, בהנחה שעסקינן בדירה שאינה יחידה). מנגד יש לשקול שיקול נוסף. אומנם ניתן פטור לדירה יחידה אך בכל מקרה הפטור ממס שבח מוגבל עד ל4.5 מליון ₪. התמורה מעבר לתמורה זו חייב במס בהתאם לתקופת הבעלות בנכס. לאור האמור סביר להניח כי בחודשים הקרובים היצע דירות היוקרה למכירה יגבר דבר שעשוי להוריד את מחירן, מאידך הביקוש יפחת לאור העלאת שעור מס הרכישה. שני מרכיבים אלו יביאו את שוק דירות היוקרה לקפאון והורדת מחירים. משכך, בהחלט יתכן כי ירידת המחיר הצפויה עולה על הגדלת תשלום מס הרכישה כתוצאה מן ההמתנה.

מדוע כדאי להזדרז ולרכוש נכסים מסחריים?

כדאי להקדים רכישת נכסי מקרקעין ( כל נכס שאינו דירת מגורים) עד לתום חודש זה, שכן שעור מס הרכישה עולה מ5% ל-6%. הדבר רלוונטי לנכסים מסחריים וכל נכס שאינו דירת מגורים או קרקע לצורך בנית דירות מגורים. המלצה זו יפה גם ביחס לעסקאות של מכירת מניות באיגודי מקרקעין (חברות נדל"ן) אשר מכירת מניותיהן חייבת במס רכישה.

על שיקולים ותכנונים נוספים אדבר בהרצאה הקבועה לתאריך 07.08.13 לחצו לפרטים.