חברות וחברים שלום רב,

רצ"ב פסיקה, תיקוני חקיקה ועוד  נבחרים בתחום מיסוי המקרקעין, מס הכנסה ומע"מ והכל מן התקופה שבין 15/1/17- 15/3/17. לצד הסקירה הקצרה של הדברים כמה מילים שלי לתשומת לבכם.

מס ערך מוסף

ע"מ 10304-07-14 אי. פי. אף יזמות והשקעות בע"מ נ' מנהל מע"מ תל אביב

המערערת העוסקת בנדל"ן רכשה בשנת 2006 את רוב הזכויות בבניין ברח' בן עטר בתל אביב (להלן:"הנכס" או "הבניין"). בשנת 2009 מכרה את זכויותיה בבניין לאדם פרטי. כמו כן רכישת הנכס הייתה מידי פרטי. בעת הרכישה המערערת לא הוציאה חשבונית מס עצמית כמתחייב על פי החוק. יוער כי אם היתה עושה כן הרי מע"מ התשומות לא היה מוכר לה בניכוי שכן הבנין מושכר לעסקה פטורה ממס – השכרה למגורים. הנכס הושכר למגורים במהלך התקופה. בעת מכירת הבין המערערת טענה שעל המכירה חל פטור מכוח סעיף 31(4) לחוק, מאחר וברכישת הנכס אין היא הייתה זכאית לניכוי מס התשומות כדין. המשיב טען כי העסקה חייבת במע"מ. השאלה שעמדה במרכז הדיון – האם המכירה פטורה מכוח סעיף 31(4) לחוק, שעניינו פטור במכירת נכס שברכישתו לא היה ניתן לנכות כדין את מס התשומות. שאלה זו מתנקזת לשאלה- אילו המערערת הייתה מדווחת על העסקה בהתאם להוראת סעיף 6ב לתקנות, האם הייתה רשאית לנכות את התשומות כדין?

סעיף 41 לחוק מיישם את עקרון ההקבלה וקובע כלל של סימטריה בתוצאות המיסוי. במקרים של שוני בין הייעוד המיידי לבין הייעוד הסופי יש לערוך הבחנה בין עיקר לטפל, ובין זמני לקבוע. בית המשפט קבע כי בנסיבות העניין לא ניתן "לדלג" על העובדה שהבניין הושכר בעסקאות פטורות ממס. על אף הקושי שבהחלת פטור במצב שבו העסקה אף לא דווחה כנדרש, ובשל האופן שבו הצדדים תחמו את הדיון שיוצר דיכוטומיה ולא מאפשר קביעה יחסית, בית המשפט קבע כי המערערת לא הייתה זכאית לנכות את הפטור ולפיכך דין המכירה להיות פטורה ממס.

מס הכנסה

השינויים  במיסוי "חברות ארנק"

בעלי חברות נדרשים לבדוק האם חלים על החברות שבבעלותם השינויים שנקבעו לעניין חברות ארנק בפקודת מס הכנסה אשר נכנסו לתוקף מתחילת שנת 2017. שכן משמעות השינוי עלולה להיות  הכפלת שיעור המס מ-25% משנת 2016 ל-50% בשנת 2017.

להלן עיקרי השינויים שנקבעו בחוק ההתייעלות לשנים 2017-2018-

• הוספת סעיף 3(ט1) לפקודה – הקובע שורה של כללים ותנאים בעניין התייחסות למשיכות בעלים כהכנסת בעל המניות.
• הוספת סעיף 62א לפקודה – קביעת חברות ארנק כחברות שקופות.
• תיקון סעיף 77 לפקודה – לפיו ניתן לחייב חלוקת רווחים עודפים לחברה.
• הוראת שעה בעניין מס מוטב על דיבידנדים.
• המשמעות של השינויים היא הכפלת המס על חברות ארנק היות והחל מיום 1.1.2017 יחויבו הכנסותיהן כהכנסות יחיד בשיער מס שולי.

השינויים הנ"ל חלים על חברות ארנק כדלקמן:

חברת ניהול או מתן שירותי "נושא משרה"

–       החברה היא חברת מעטים- בשליטת חמישה בני אדם לכל היותר.

–       ההכנסה נובעת מפעילותו של יחיד שהוא בעל מניות מהותי בחברה, המעניק באמצעותה שירותי ניהול או משמש באמצעותה כנושא משרה בחברה אחרת.

–       היחיד או חברת המעטים משמשים כנושאי משרה בחברה האחרת.

חברה הנותנת שירותי עבודה

–       החברה היא חברת מעטים- בשליטת חמישה בני אדם לכל היותר.

–       הכנסת חברת המעטים נובעת מפעילות המבוצעת בידי פעל מניות מהותי בה, עבור אדם אחר, שביניהם מתקיימים יחסי עובד מעביד.

–       אם 70% מהכנסות החברה נובעות במישרין או בעקיפין מאותו אדם (או קרובו) שבינו לבין בעל המניות המהותי בחברת המעטים, חזקה שמתקיימים ביניהם יחסי עובד מעביד.

לעניין שני סוגי החברות- ההוראה לא תחול על בעל מניות מהותי בחברת מעטים שהוא גם בעל מניות מהותי בחברה האחרת ( מחזיק 10% ויותר בהון המניות), שבה הוא משמש כנושא משרה.

בהתקיים התנאים הנ"ל הכנסת החברה תחשב להכנסתו האישית של בעל המניות המהותי.

נקבע כי ניתן יהיה לגבות מס מחברת הארנק, מהחברה (המעסיקה / מקבלת שירותי הניהול / נושא משרה) ומהיחיד.

מספר הערות חשובות:

• הוראות אלו שותקות לגבי הכנסות פסיביות כגון רווחי הון ושבח מקרקעין. מקור מענין לתכנון מס לדעתי.
• היות וחוק הביטוח הלאומי טרם תוקן, בשלב זה לחברות כאלה עדיין קיים פטור מתשלום ביטוח לאומי בגין רווחיהן.

מיסוי מקרקעין

ו"ע 48140-01-13 לוי נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה

העורר רכש זכויות במקרקעין הידועים כ"מורדות לינקולן" שבמורדות הכרמל. העורר רכש גם זכויות במקרקעין אחרים. בשלב מסוים החל לממן את הרכישות באמצעות הלוואות מבנקים. ב-2007 התקשר העורר עם חברת "נידר" לשם מכירת זכויותיו במקרקעין לנידר. העסקה בוטלה לאור כניסת נידר לפירוק. בהמשך החליט העורר למכור את זכויותיו לחברת "גולד נדל"ן ופיננסים". הצהרה שהוגשה על ידי העורר נדחתה על ידי המשיב. הצדדים חלוקים בנקודות הבאות:

–       המשיב הוסיף לשווי העסקה תשלומים ליועצים בסף 762,000 ₪  אותם גולד התחייבה לשלם בגין שירותים שיינתנו לאחר חתימת העסקה.

–       לטענת העוררים יש להוון סך של 6.7 מיליון ₪ שהיה צריך להיות משולם רק שנה לאחר העסקה, ליום המכירה. את ההפרש המהווה ריבית יש להפחית לטענתם מתמורת המכירה.

–       הכרה במלוא הוצאות ההשבחה והוצאות המימון.

בית המשפט קבע כי על המשיב להכיר בכל הוצאות ההשבחה שהוכרו במסגרת שומות שהוצאו לעורר על ידו במסגרת עסקת נידר. הן מהטעם שהניכויים עמדו בדרישת ההוכחה של המשיב, והן מכוח כלל השתק השיפוטי.

יתר הטענות של העוררים נדחו- לעניין הוצאות המימון- העורר הינו בעל חברות רבות שנטלו הלוואות. לא עלה בידו להציג ראיות לנטילת ההלוואה תוך עמידה בתנאי סעיף 39א לחוק הדורש קשר סיבתי בין המימון לבין ההשבחה לפחות ברמת התכלית, סמיכות זמנים וכו'. לעניין הטענה בדבר היוון סך של 6.7 מיליון ליום המכירה – בית המשפט קבע כי לא הוכח שהצדדים התכוונו לסגור עסקה בעלת רכיב מימוני- כלומר, עסקת אשראי לצד עסקת מכר הזכות במקרקעין ולפיכך נדחתה הטענה. לא די בכך שתשלום כלשהו הוא עתידי כדי להצדיק היוון התמורה.

אין חדש תחת השמש. הנושא בו הצד המוכר דורש הפחתת שווי מכירה בגלל היוון התמורה עולה כל העת בפסקי הדין. אעיר כי אם אכן הצד המוכר רוצה ליהנות משווי מכירה נמוך יותר עליו להציג את התמורה המאוחרת באור הנכון בהסכם – מימון לקונה על כל המשתמע מכך.

ו"ע 7018-04-16 כספי נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה

האמור בפסק דין זה  גם בו אין חדש. טענה שעורכי דין כל הזמן מעלים בטעות. מוכרי מקרקעין סבורים שאם בידם נכות של מעל 90% אשר מעניקה להם הטבות במס הכנסה ובמס רווח הון הרי הם זכאים לה גם במכירת מקרקעין הממוסה במסגרת חוק מיסוי מקרקעין.

העוררת מכרה זכות במקרקעין וביקשה פריסה של המס. בשומה שהוצאה לה נקבע כי השבח הריאלי יחויב בשיעור מס משוקלל בפריסה של 19%. לאחר תום הליכי השומה העוררת הוכרה כנכה הזכאית לפטור לפי הפקודה. בעקבות זאת הגישה העוררת בקשה לתיקון השומה ולחישוב מחדש של מס השבח לאור הכרתה כנכה. הבקשה נדחתה והוגש ערר שבמסגרתו נטען לכך שהפטור ממס הכנסה מהווה עובדה חדשה המצדיקה את פתיחת שומת מס השבח.

פקודת מס הכנסה מחריגה במפורש "שבח מקרקעין" מגדרי הגדרת "רווח הון". בחינה של הוראת סעיף 48א(ה) הקובע את האפשרות של פריסת מס השבח, מובילה למסקנה שחישוב המס בפריסה נעשה בשני שלבים- בשלב הראשון מחושב מס השבח ובו באים לידי ביטוי כל הניכויים, הקיזוזים והפטורים על פי החוק. בשלב השני יישומו יחד סכומי השבח הריאלי וההכנסה החייבת, ויחולו עליהם הוראות הפקודה. בשלב המעבר מהחוק אל הפקודה, כלומר בשלב חישוב המס השנתי בגין כלל ההכנסה, נסגרת ההכנסה הנובעת משבח בפני כל אפשרות להחיל עליה ניכויים או פטורים כלשהם. תחולת הפטור לנכה לעניין מס שבח היא עניין שיש להפנות אל המחוקק, ואין להעניק את הפטור לנכה בגין שבח מקרקעין אלא לפי הוראה מפורשת בחוק.

עדכון בנושא תשלום מקדמה על פי תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין

במסגרת תיקון 70 נקבע מנגנון תשלום מקדמה על ידי הרוכש, לשם הנפקה מיידית של אישורי המסים הנדרשים לרישום העסקה, ועל מנת להבטיח כי הנכס הנמכר יועבר לידי הרוכש כשהוא נקי מחובות מס. על אף שתשלום המקדמה נקבע כחובה, אין אכיפה של תשלום המקדמה בפועל ולא נקבעה כל סנקציה בגין הפרתן.

לאחרונה תוקן צו מס הכנסה (קביעת תשלומים בעד שירותים או נכסים כהכנסה), ונקבע פטור מניכוי מס במקור בגין תשלומים שבוצעו בגין רכישת מקרקעין כאשר שולמה המקדמה בגין מס השבח. הדבר רלוונטי ביחס לעסקאות מכר בין חברות כאשר עד היום החברה המוכרת נדרשה בהסכם המכר להמציא אישורי ניכוי מס במקור מעודכן קודם לקבלת כל תשלום מהצד הקונה. עתה חובה זו בטלה בתנאים כאמור. חברה שחלה עליה חובת ניכוי במקור ולא שילמה מקדמה בגין מס שבח לא תיהנה מהפטור.

עדכונים בנושא מס ריבוי דירות

באתר רשות המסים פורסמו הנחיות לציבור, לרבות מחשבון לחישוב המס. כן פורסם טופס הצהרה על ריבוי דירות והודגש כי המבקש מענק בגין מכר דירה יהיה חייב להצהיר על דירותיו קודם לדיווח על מכר הדירה שבגינה מבוקש המענק.

התקנות בדבר מענק למוכר דירה חייבת במס ריבוי דירות פורסמו. התקנות קובעות כי מענק יוענק למוכר דירה חייבת שמתקיימים לגביו התנאים בסך מס השבח בגין המכירה ועד לסך של 85,000 ₪.

בעניין בג"ץ שהוגש כנגד תוקפו של חוק מס ריבוי דירות- ניתן צו למשיבים – כנסת ישראל ומשרד האוצר – לנמק עד ליום 23.3.17 מדוע לא יבוטל חוק מס ריבוי דירות וזאת לנוכח "פגם מהותי היורד לשורש ההליך". בהמשך לכך, רשות המסים הודיעה על דחיית מועד הדיווח לגבי מס ריבוי דירות, מיום 31.13.17 ליום 30.6.17.דחיה זו כאמור הינה על רקע העתירות השונות לפסילת החוק.

כולנו יושבים על הגדר בענין מס ריבוי דירות…

חג פסח שמח!