חברות וחברים יקרים,

הפעם אקדיש את המידעון הנוכחי לשינויי חקיקה צפויים וחשובים בתחום מס ערך מוסף.

הרחבת גביית מע"מ ביחס למוכרי נכסי מקרקעין – לפני כשנתיים יצרה הנהלת מס ערך מוסף ממשק עם מיסוי מקרקעין ובו ביקשו רשימת מבצעי עסקאות מקרקעין בישראל לפי הקריטריונים הבאים: אנשים פרטיים שביצעו חמש ויותר עסקאות מכירה (דירות ונכסים אחרים) בתקופה של חמש שנים. הממשק הביא לרשימה ארוכה מאוד של מוכרים אשר עומדים בקריטריונים אלו. עד היום נבדקו על ידי מנהל מע"מ כמה עשרות עסקאות והיד עוד נטויה. סכום המע"מ אשר נגבה מהם – 185,000,000 ש"ח. הטענה אשר הופנתה אל חלקם על ידי מנהל מע"מ הינה כי פעילותם עולה כדי "עסק" ולכן חייבת במס ערך מוסף.
ברי כי מנהל מס ערך מוסף זקוק למידע זה ממיסוי מקרקעין שכן בעסקאות מקרקעין אין כל צורך לקבל את אישור מנהל מס ערך מוסף. כך, "עוסקים" רבים נמצאים מתחת לרדאר. הערכה שלי כי גביה שקטה זו על ידי מנהל מע"מ תלך ותתעצם שכן מנהל מס ערך מוסף הבין כי רבים אשר ביצעו עסקאות מקרקעין בשנים האחרונות עונים על הגדרת "עוסקים במקרקעין".

תיקון החלופה הראשונה להגדרת "עסקת אקראי" – מכירת מקרקעין כמכירה בעלת אופי מסחרי – בחוק מס ערך מוסף בניסוחו הנוכחי קיימת לקונה ביחס לעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי במקרקעין. בעוד שפקודת מס הכנסה ממסה עסקה מסוג זה, בחוק מע"מ אין כל מקור חיוב. במצב זה נאלץ מנהל מס ערך מוסף להגדיר את המוכר כ"עוסק" בתחום המקרקעין על מנת לחייבו. הדבר כמובן אינו פשוט מקום בו עסקינן בפעולה חד פעמית הגם שהיא בעלת מאפיינים עסקיים ( ראה פרשת חננניה גיבשטיין ע"מ 56884-05-11).
לכן על מנת להרחיב את רשת המס ולהשוות את המצב החוקי לזה הקיים בפקודת מס הכנסה ברצון מנהל מע"מ להרחיב את הגדרת עסקת אקראי כך שתחול גם על מכירת מקרקעין בעלת אופי מסחרי. מובן שתיקון זה יהיה מכאן ואילך ולא יחול על עסקאות עבר.

הוספת מקרה נוסף של שימוש עצמי בעת שינוי שימוש בנכס – לא אחת אנו נתקלים בתופעה בה אדם אשר רכש חנות ( לדוגמא) וניכה את מע"מ התשומות בגינה עם השנים הופך את החנות לדירת מגורים ומשכיר אותה למגורים. תופעה ידועה בדרום תל אביב. אם הדבר נעשה בחלוף 5 שנים ממועד קיזוז התשומות, הוראות סעיף 41 לחוק מס ערך מוסף אינן מופעלות ומנהל מס ערך מוסף אינו יכול לתבוע את החזר התשומות אשר נוכו ברכישה.
ברור כי במצב זה מנהל מס ערך מוסף יוצא מופסד שכן נוכו תשומות וכעת דמי השכירות פטורים ממס ערך מוסף (השכרה למגורים פטורה ממס ערך מוסף). הגדרת "העברה לשימוש עצמי" אשר קבועה בחוק אינה נותנת מענה למצב זה ואינה מהווה כלי אפקטיבי לגביית מס ערך מוסף מן הסיבה הבאה – הגדרת "העברה לשימוש עצמי" קובעת כי שימוש עצמי יחשב שימוש בנכס מנכסי העסק שלא לצורכי העסק. כלומר שימוש פרטי. במקרה דנן הדירה (לשעבר חנות) משמשת לצורכי העסק אך בעסקאות פטורות ממס ערך מוסף שכן עסקינן בהשכרה למגורים. פרצת מס שתיסגר בקרוב.

פטירה כמקלט מס – תיקון צפוי בחוק מס ערך מוסף – לא אחת אנו נתקלים במקרים בהם "עוסק" אשר ניכה תשומות בעת רכישת נכס מקרקעין הלך לעולמו ויורשיו אינם משתמשים בנכס וגם אינם רשומים כ"עוסקים" במע"מ. לאחר תקופה אלה מוכרים את הנכס וטוענים שהם לא חייבים במס ערך מוסף. ואכן, לדעתי בחוק מס ערך מוסף קיימת פרצת מס בענין זה שכן אין כל מקור חיוב מפורש וברור. מנהל מס ערך מוסף אשר ער לבריחת המס במקרה של פטירת "עוסק" עומד לסגור פרצה זו.

להלן רשימת תיקונים צפויים נוספים:

מתן אפשרות להשכיר דירות מגורים בפטור ממס ערך מוסף גם למלכ"רים מסוימים.
תיקון הגדרת "מכר" – הוספה של תמורה המתקבלת בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה, פקודת המסילות וכיו"ב (ראה ע"א 8863/07 פס"ד כפריס דדו נ' מנהל מע"מ).
הרחבת תחולת סעיף 5(א) לחוק גם על נכסים משומשים שלא נמצאים כעת ברשימה. כך למשל: אופניים, שעונים, פלאפונים, ספרים משומשים ועוד.
הקלה לסוכני נסיעות קמעונאיים – קביעת מס ערך מוסף בשיעור אפס על העמלה שמקבל סוכן נסיעות קמעונאי בין אם היא מתקבלת מחברות התעופה ובין אם היא מתקבלת מן הלקוח.
הרחבת הפטור להשכרת דירות מגורים – תיקון סעיף 31(1) לחוק והחלת הפטור ממס ערך מוסף גם בגין דמי שכירות שמתקבלים לאו דווקא בגין השכרה למגורים אלא גם למטרות אחרות: סעד, קליטת עליה וכיו"ב.