מיסוי מקרקעין
המס על דמי שכירות מדירות מגורים וטיוטת חוזר של רשות המסים בענין
רשות המסים פרסמה נוסח מעודכן של המדריך לתשלום ולהקלות מס על הכנסה של יחיד מהשכרת דירה למגורים בישראל. המדריך אותו ניתן למצוא באתר רשות המסים כולל כמובן פירוט של שלושת מסלולי המיסוי: פטור ממס, חיוב מס בשיעור של 10%, חיוב במס שולי תוך ניכוי מלא של הוצאות. כדאי לשים לב כי במדריך מצוין כי לא ניתן לדרוש על הכנסה מאותה דירה פטור ממס לצד שעור מס מופחת של 10%. כלומר אם לאדם דמי שכירות מדירה אחת בסכום של 12,000 ₪ הוא אינו יכול לבקש פטור עד סכום הפטור ומעבר לכך לשלם מס בשיעור של 10%.
במקרה אחר אם לאדם מספר דירות מגורים הרי לדעתי הוא יכול לבקש ביחס לדירה אחת את הפטור עד התקרה ( 5,030 ₪) וביחס ליתר הדירות ישלם מס בשיעור של 10%.
כדאי גם לשים לב לטיוטת חוזר מקצועי שרשות המסים פרסמה בימים אלה ובו היא מביעה את עמדתה לאור פסקי הדין בעניינם של שרגא בירן ודן ודפנה לשם. רשות המסים קובעת כי השכרה של עד 5 דירות הינה פסיבית. השכרה של 10 דירות ומעלה היא אקטיבית ומשכך לא ניתן ליהנות ממס בשעור של 10%. השכרה של 6-9 דירות תבחן בכל מקרה לגופו. את פסקי הדין בפרשת שרגא בירן ולשם ניתחנו במידעון קודם. פסקי הדין עסקו במקרה בו מספר הדירות עולה על 20. רשות המסים בוחרת כעת להביע את עמדתה ולהצביע לקהל המשכירים כי כל שכירות מעל 6 דירות תוביל לטענה כי המס אשר יחול בגינה הינו שולי. להערכתי רשות המסים בזמן הקרוב תכניס לתוכנית הביקורת שלה בעלי דירות מגורים שבבעלותם מעל 5 דירות מושכרות על מנת לבחון אם ניתן לסווג את הכנסתם כחייבת במס שולי.
ברי כי עמדה זו של רשות המסים מקטינה את הכדאיות להחזקת מספר רב של דירות ( מעל חמש דירות) והשכרתן, שכן באם המס אשר יחול הינו שעור מס שולי ( 47%) התשואה נטו אשר נותרת בידי המשכיר קטנה במחצית. לדעתי גזירה חדשה זו דורשת חשיבה והערכות מצד בעלי דירות מגורים שלהם 6 דירות מושכרות ומעלה (לא כולל דירת המגורים). יוער כי דירה מפוצלת דינה כמספר דירות מושכרות.
רפורמה בחברות בית – חלון ההזדמנויות נסגר ביום 17.3.2018!
במסגרת תיקון מס' 245 לפקודת מס הכנסה הוחלף נוסח סעיף 64 בפקודת מס הכנסה המטפל בחברות בית. חברת בית הינה חברה שכל נכסיה הם בנין או קרקע שהושלמה בנית בנין עליה בתוך 5 שנים ממועד רכישת הקרקע, או שהיא מחזיקה בחברת בת שמקיימת תנאים אלו. הכנסת החברה מיוחסת לבעלי המניות שמשלמים עליה מס לפי חלקם בהון החברה ובהתאם לשיעור המס שלהם.
היתרון הגדול בהיות חברה "חברת בית" טמון בכמה מישורים – אומנם חל עליה חוק החברות במישור התאגידי, אך לצורכי מס היא שקופה לחלוטין. כלומר המס חל על בעלי המניות ולא על החברה כאילו הם קיבלו את הכנסות החברה השוטפות וההון
(רווח הון ו/או שבח מקרקעין) ישירות לידיהם. כך למשל, מכירת מקרקעין שבידי החברה תמוסה בשיעור מס השבח של היחיד ולא במיסוי דו שלבי ( מס שבח ברמת החברה ולאחר מכן מס על חלוקת הרווח כדיבידנד). בכך קיים חסכון מס אדיר. לכן רבים אשר רכשו נכסים מניבים העדיפו לרכוש במסגרת חברה, ועובר למכירת הנכס ביקשו להפוך אותה לחברת בית זאת על מנת להפחית את המס האפקטיבי במחצית.
אם בעבר חברה יכלה להודיע במועד הגשת הדו"ח על רצונה להיות חברת בית אם לאו, הרי החוק החדש קבע כללים נוקשים על מנת לצמצם את יכולת תכנון המס. חברה חדשה רשאית לבחור להיחשב חברת בית רק אם ביקשה להיחשב כחברת בית תוך 3 חודשים ממועד התאגדותה. חברה שמבקשת להפסיק להיות חברת בית חייבת להודיע לפקיד השומה עד ל-30 בנובמבר שהיא חוזרת בה מבקשתה להיחשב חברת בית והיא תחדל להיות חברת בית החל משנת המס הבאה. אם עשתה כן לא תוכל לשוב להיות חברת בית.
ככלל, חברת בית אשר הוראות סעיף 64 חלו לגביה לפי הדו"ח האחרון שהגישה ובו ביקשה להיות חברת בית, יראו אותה בהמשך כחברת בית גם אם לא מתקיימים בה התנאים החדשים שבחוק החדש. חברת בית ישנה שטרם הגישה דוחות לשנת 2016 ו-2017 רשאית להגיש לפקיד השומה בקשה עד 17.3.2018 ולבקש כי הוראות סעיף 64 החדש יחולו עליה גם אם לא מתקיימים בה התנאים של הסעיף החדש.
לעומת זאת חברה שהתאגדה הרבה לפני 17.3.2018 ובדו"ח האחרון שהגישה לא בקשה להיות חברת בית, רשאית להגיש בקשה להיחשב כחברת בית עד 17.3.2018, ויראו אותה כחברת בית אם התקיימו לגביה כל התנאים החדשים שבחוק החדש. מכאן, ניתן להבין כי חברות קיימות שאינן בגדר חברות בית לא תוכלנה להיחשב כחברת בית בעתיד אלא במסגרת חלון הזדמנויות זה שמסתיים ביום 17.3.2018.
מכאן חברים, כדאי לבעלי שליטה בחברה אשר מחזיקה בדירות מגורים/בנין/בנינים/קרקע לבניה ואינה חברת בית, לשקול מיד לבקש להיחשב כחברת בית החל משנת המס 2018. האפשרות להודיע על כך הינה עד ליום 17.3.2018. אם לאחרונה הוקמה חברה חדשה כדאי לשקול להפוך מיד לחברת בית. חברה חדשה תוכל תוך 3 חודשים מיום התאגדותה לעשות כן. הייתי שוקל מתן הודעה בכל מקרה בו צפויה מכירה קרובה של נכס מקרקעין מניב שבידי החברה שאין כוונה להחזיקו לאורך זמן. קיימות דוגמאות נוספות להפיכת החברה לחברת בית בחלון ההזדמנויות שעוד נותר. כמובן מומלץ לשקול את הדברים היטב ובזהירות.
פרשת חב' טוונטי האנדרד
בעניינה של חב' טוונטי האנדרד ( וע' 44202-05-16) עלתה השאלה האם חברה המוכרת מקרקעין רשאית לבקש לבצע פריסה של השבח הריאלי שנצמח ממכירה בהתאם להוראות סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין? החברה ביקשה לבצע פריסה של השבח הריאלי שנצמח לה בשנת 2015 ממכירת זכויות במקרקעין שרכשה בשנת המס 2010 כך שהפריסה תתבצע לשנות המס 2012-2015 וכנגזר מזה חלק מן השבח הריאלי יחויב במס בשיעור של 25% במקום 26.5%.
מנהל מס שבח חיפה סרב לענין שכן לשיטתו פריסה ניתנת רק למוכר יחיד. בית המשפט המחוזי מרכז קבע את שידוע – אין בלשון הוראת הפריסה בסעיף 48א(ה) לחוק קביעה כי הדבר שמור רק ליחיד. אגב, לדעתי הדבר נכון גם לפריסה של רווח הון מכוח פקודת מס הכנסה.
יוער כי לאור הקטנת שעור מס החברות משנת המס 2016 אין עוד כל כדאיות בביצוע פריסה של שבח ריאלי בידי חברה וזאת בניגוד לנסיבות פסק הדין. אך כדאי לזכור פסק דין זה לעתיד. שכן, אין לדעת מתי שעור מס החברות יעלה שוב אל מעל 23%.
פורסמה הוראת ביצוע ובה עדכון סכומים בחוק מיסוי מקרקעין
פורסמה הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 1/2018 ובה עדכון הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה. כך למשל, תקרת כפל הפטור לענין סעיף 49ז לחוק עומדת כעת על 2,042,500 ₪. קנס אי הגשת הצהרה במועד עומד על סך של 260 ₪ בגין כל שבועיים של פיגור. סכום הפטור לדירה יחידה עומד על שווי של עד 4,455,000 ₪. עודכנו גם מדרגות מס רכישה.
נוהל גילוי מרצון חודש
רשות המסים הודיעה על הארכתו של נוהל גילוי מרצון לשנתיים נוספות החל מ 1.1.2018 ועד תום שנת המס 2019. משום מה נוהל זה נתפס בציבור כהזדמנות להסדר והימנעות מהליך פלילי רק ביחס להכנסות/כספים מחו"ל. ממש לא רק! עבירות מס מבוצעות בישראל והרבה מאוד בתחום המקרקעין. למשל, אי דיווח על קבלת מלוא התמורה בעסקת מקרקעין, אי דיווח על עסקת מקרקעין, ובעיקר על אי דיווח על הכנסות מדמי שכירות.
רשות המסים הולכת ומהדקת את המידע שיש לה ביחס לבעלויות השונות בדירות מגורים וזו רק שאלה של זמן עד אשר תפעל במלוא העוצמה בענין זה לחשיפת מעלימי מס בגין הכנסות מדירות מגורים.
בנוהל קיימים 3 מסלולים: מסלול אנונימי – מסלול זה מתאים למי שמעוניין לוודא את התשובות ואת סכום המס לפני שהוא חושף את זהותו בפני רשות המסים. מסלול מועדף על רבים מן הפונים. חסרונו הבולט שאינו מעניק חסינות פלילית עד להצגת שם הפונה. מסלול מזוהה – במסלול זה מדווח כבר בראשית ההליך זהותו של מבקש הגילוי. משכך הוא יזכה מיד בחסינות פלילית. מסלול מקוצר – מסלול שמיועד למי שעומד בשני תנאים: סך ההון המדווח אינו עולה על 2 מליון ₪. סך ההכנסה המדווחת החייבת במס אינה עולה על חצי מליון ₪.
מניסיוני, הליך הגילוי מרצון הנו הזדמנות להסדרת הבעיה מול רשות המסים בכלל ומול מנהל מס שבח בפרט. אציין כי הניסיון מלמד כי כמעט בכל התיקים התהליך מסתיים באופן המניח את דעתם של שני הצדדים – רשות המסים מחד והפונה מאידך.
מס הכנסה
פרשת קניון דרורים ודיבידנד שמקורו ברווחי שערוך
בפרשת חב' אם.סי.אל קניון דרורים דובר על כך כי חברה זו רכשה מניות של חברת קניון דרורים שהיא בעלת מחצית מקניון דרורים. בדו"ח הכספי לשנת 2008 יישמה חב' הבת את תקני הדיווח הבינלאומיים ( IFRS) ובכללם תקן מס' 40 ושערכה את המקרקעין בהתאם למודל שווי הוגן. שערוך כנגד הגדלת ההון. בחודש דצמבר 2009 חילקה חברת הבת לחברת האם דיבידנד שמקרו בין היתר ברווחי השערוך.
בית המשפט המחוזי מרכז קבע כי רווחי השערוך חייבים במס חברות בידי חברת האם שכן אינם מהווים "הכנסה" לצורך חישוב "ההכנסה החייבת" של חברת הבת ולכן גם לא שולם בגינם מס על ידיה. מכאן לא ניתן להחיל עליה את הטבת המס הקבועה בסעיף 126(ב) לפקודה לפיה הכנסה שמקורה בדיבידנד שחילקה חברת בת לחברת אם פטור ממס בידי חברת האם.
יוער כי כיום סעיף 100א1 לפקודת מס ההכנסה קובע זאת מפורשות.
פרשת נורית ברגיג וחובות מס של בן הזוג
פורסמה החלטתו של בית המשפט המחוזי בתל אביב בעניינה של גב' נורית ברגיג (עמ' 51582-11-14). ענינו של פסק הדין בשומות מס שהוציא פקיד שומה היחידה הארצית לשומה לבעלה לשעבר של המבקשת בקשר להכנסות בלתי מדווחות מהפעלת בתי הימורים. סכום מס של 20 מליון ₪. על מנת להבטיח את המס העולה מן השומות פעל פקיד השומה לפי הוראות סעיף 194 לפקודת מס הכנסה וביקש מבית המשפט צו (במעמד צד אחד) המאפשר לו לעקל נכסים של בני הזוג להבטחת גבית המס לרבות בית המגורים בראשון לציון. אעיר באמרת אגב כי סעיף זה עבר מספר תיקונים בשנים אחרונות אשר הוסיפו כוח רב לפקיד השומה על מנת להבטיח את גבית המס, מחשש ליציאה מן הארץ של הנישום, או הברחת נכסיו.
האישה עתרה לבית המשפט לביטול העיקול על מחציתה בבעלות הבית, זאת בטענה כי אין היא חייבת בחבות המס של בן זוגה לשעבר – חובות שנוצרו בגין פעילות כלכלית שלא נוהלה על ידיה. פקיד השומה טען מנגד כי עיקרון השיתוף בחובות בין בני זוג, והנאתה של המבקשת מן ההכנסות הנדונות מטילים עליה אחריות משותפות לחובות המס ולפיכך ניתן לעקל גם נכסים בבעלותה במסגרת סעיף 194 לפקודת מס הכנסה.
בית המשפט קיבל את עתירת האישה. בית המשפט קבע כי בהתאם לדין הכללי חובותיו של הגבר הם שלו ואין המבקשת נושאת באחריות להם כלפי נושיו. יתר על כן, השופט הרי קירש נדרש לשאלה האם יש בדיני המס דבר שעשוי להוביל לתוצאה שונה, דהיינו בסטייה מן הדין הכללי. בית המשפט ניתח את עקרונות האחריות לחובות מס לפי פקודת מס הכנסה וקבע, כי בעוד שבן הזוג הרשום אחרי לתשלום המס על כלל הכנסות הזוג, לרבות אלו אשר הופקו על ידי בן הזוג השני, הרי שבן הזוג השני עשוי להיות אחראי יחד עם בן הזוג הרשום לתשלום המס המגיע על הכנסותיו הוא, אולם לא מעבר לכך, זאת גם אם בן הזוג השני נהנה מהכנסות בן הזוג הרשום.
