התמודדות מעשית עם הלכת לשם ובירן וחוזר רשות המסים

 

את הלכת לשם ובירן סקרתי במידעון מס' 32, כמו גם את עמדת רשות המסים כפי שפורסמה בטיוטת חוזר שפורסמה. שני ארועים מכוננים אלו הכניסו את בעלי דירות המגורים לכוננות ספיגה. אני סבור כי מי שבבעלותו מספר רב של דירות מגורים ייטב באם ישקול את האפשרויות הבאות. ויפה שעה אחת קודם.

אפשרות ראשונה – לשקול את האפשרות להעביר דירות לילדיו בחזקת ירושה בחיים. רבות אנו שומעים על העברה בין דורית. זה אולי הזמן לבצע זאת בתחום דירות המגורים. כמובן יש לקחת בחשבון את אופן העברת הדירות לילדים וזאת על מנת ליצר להם יתרון מס בעתיד כמו גם לדאוג להגנות נדרשות במישור דיני המשפחה.

 

אפשרות שניה – לשקול להעביר את דירות המגורים לחברה חדשה שאינה רשומה כ"עוסק" במסגרת הוראות סעיף 104א לפקודת מס הכנסה. העברה זו פטורה ממס שבח וחייבת במס רכישה בשעור של 0.5%. העברה זו לא תמיד פטורה מחבויות במס ערך מוסף.  כבר שמעתי על תאונות מס כאשר עורכי דין הזדרזו למלט דירות מגורים לחברות קיימות של לקוחות אשר רשומות כ"עוסק" וגרמו לחבות מע"מ. כמו כן העברה זו יפה וטובה לדירות שאינן נושאות היטל השבחה ( זהירות ביחס לדירות בתל אביב לאור תא/5000 ותוכנית הרובעים). העברה במסגרת הוראות סעיף 104א לפקודת מס הכנסה חייבת בהיטל השבחה ככל שישנן זכויות בניה בלתי מנוצלות על פי תוכנית משביחה.

 

אפשרות שלישית – יצירת ניתוק מוחלט באופן ניהול הדירות וגבית דמי השכירות באופן שבו חברת ניהול תתפעל את הדירות ותעביר סכום קבוע לבעל הדירות.

מובן שכל מקרה יבחן לגופו ויש להקפיד לתפור את החליפה הנכונה לכל מקרה.

מנהל רשות המסים מר ערן יעקב מכוון לשוק הנדל"ן

שמענו לאחרונה את מנהל רשות המסים החדש רו"ח ערן יעקב כי במידה והאוצר לא יראה בקרוב עליה במספר התחלות הבניה הוא ישקול צעדי מיסוי כדי לתמרץ בניה למגורים על קרקעות פרטיות. השימוש בכלים פיסקאליים על השפעה בשוק בדיור אינו חדש. האוצר עשה כך בשנים האחרונות ביתר שאת. דומה שלא נותר עוד מקל לשלוף מארגז הכלים הפיסקאלי. מר יעקב הציג את מקל חדש- ישן – הטלת היטל עיכוב בניה. היטל זה הומלץ בזמנו על ידי ועדת טרכטנברג. לטעמי, צעד זה בעיתי ויצור מחלוקות רבות בהפעלתו. מקל זה  מזכיר  את מס הרכוש שנעלם מן העולם בשנת 2000 לאחר שבאוצר הבינו שנזקו עולה על התועלת שבו.

האוצר גם הפעיל גזרים בשנים אחרונות על מנת לעודד את השוק. כך, בתום 2018 אמורה להסתיים הוראת השעה אשר מעניקה הטבת מס משמעותית ביותר לבעלי קרקעות ותיקות באופן שהיא מבטיחה שעור מס סופי של 25% בגין השבח הריאלי. בהחלט יש מקום להאריך את הוראת שעה זו. למיטב ידעתי עד כה הוראה שעה זו הופעלה בכ-80 מקרים. זה לא מספיק. הפוטנציאל הוא גדול יותר. חשוב שהאוצר יאריך הוראה זו.