נובמבר 2020
עדכונים מקצועיים במיסוי מקרקעין, מס הכנסה ומע"מ
חברות וחברים שלום רב,
מספר חידושי פסיקה ותקנות חדשות מן העת האחרונה עם מסר קטן לצידם. קריאה מהנה!
- פס"ד בית חוסן בע"מ – הוצאת שותף באמצעות רכישה עצמית של מניות
חב' בית חוסן הינה חברה אשר בבעלותה בית אבות בנהריה. הינה איגוד מקרקעין. החברה בבעלות מספר בעלי מניות. אחת מבעלות המניות הינה גב' ציפורה. כחלק מרצונם של יתר בעלי המניות להיפרד ממנה, הוחלט כי החברה תרכוש את מניותיה במסגרת רכישה עצמית. לצורך מימון הרכישה החברה נטלה הלוואה בנקאית. פקיד שומה עכו, בהתבססו על פסיקות קודמות וחוזרי רשות המיסים קבע כי למעשה רכישה עצמית זו הינו ארוע דו שלבי – שלב א' חלוקת דיבידנד לכל בעלי המניות בסכום התמורה שנקבע עבור מניות ציפורה, שכן בעלי המניות "קבלו" נכס בדמות הגדלת אחזקותיהם בחברה, שלב ב' תשלום על ידי בעלי המניות לציפורה.
בית המשפט המחוזי בחיפה דחה את עמדת פקיד השומה ולמעשה לראשונה קבע פסיקה תקדימית לפיה רכישת עצמית אפשרית מבלי לראות בכך אירוע של קבלת דיבדנד בידי יתר בעלי המניות, אלא אירוע הוני בידי בעל המניות היוצא בלבד.
חשוב לציין כי פסיקה זו, נוגדת שני פסקי דין מחוזיים אשר אימצו את עמדת רשות המסים ואף נוגדת חוזרי רשות המסים. משכך בהחלט יתכן כי רשות המסים תגיש ערעור לבית המשפט העליון על פסיקה זו.
ככל שלא יוגש ערעור בשבועות הקרובים על ידי רשות המסים, הרי בפנינו כלי לתכנון מס חדשני לפיו, בכל מקרה של רכישת מניות בעל מניות, על ידי יתר בעלי המניות בחברה רגילה או באיגוד מקרקעין, יש לשקול מעתה גם את החלופה של רכישה עצמית של מניותיו בידי החברה. היתרון בשיטה זו רב שכן נעשה שימוש בקופת הרווחים של החברה חלף שימוש בהון עצמי של בעל המניות הרוכש.
(ע"מ 71455-12-18 בית חוסן בע"מ ואח' נ' פקיד שומה עכו)
- תקנות מס הכנסה (פחת מואץ בתקופת התמודדות עם נגיף הקורונה) –(הוראת שעה) התש"ף-2020
במסגרת מאמצי הממשלה לסייע לעסקים בהתמודדות עם השלכותיו הכלכליות של משבר הקורונה, אשרה ועדת הכספים בנובמבר את הוראת השעה בדבר מתן פחת מואץ לנישומים הפועלים בישראל ברכישת ציוד בתקופת ההטבה. בתקופת ההטבה שתחל רטרואקטיבית מיום 01.09.2020 ועד ה-30.06.2021 יחול פחת בשיעור כפול משיעור הפחת החל על הציוד על פי דין.
הפחת הנוסף יקטין את ההכנסה החייבת של אותם עסקים בשנים הקרובות, ויביא לכך שנטל המס עליהם יקטן באותם שנים. הגדלת שיעור הפחת לצורכי מס, והעמדתו על שיעור גבוה יותר לתקופת זמן קצובה, הופכת רכישת ציוד לכדאית יותר מבחינה כלכלית בתקופה זו, ומעודדת רכישה והפעלה של ציוד בתקופת ההטבה. ההטבה חלה על כלל העוסקים במשק ולא רק על העוסקים בענפי התעשייה השונים כפי שהוצע בטיוטת התקנות בתחילה. לדג' עו"ד הרוכש מחשב שהפחת הרגיל עליו הינו 33% לשנה יקבל כעת פחת כפול בשיעור 66% לשנה.
כדאי בהחלט לשקול כעת רכישת ציוד חדש והחלפת ציוד משומש ומתכלה על מנת להנות מהטבת המס המשתלמת בתקופת ההטבה.
- פס"ד חוגי – תיקון שומת מס רכישה גם בחלוף 4 שנים
אדון חוגי רכש בשנת 2011 דירת מגורים ודיווח על העסקה במסגרת שומה עצמית. הוא חישב את מס הרכישה מבלי לקחת בחשבון את ההטבה לה הוא זכאי עקב נכותו לפי תקנה 11 לתקנות מס רכישה. לימים, בשנת 2018 אושפז בבית חולים. לטענתו במהלך האישפוז קבל לידיו חוברת מטעם המוסד לביטול הלאומי ממנה למד בדיעבד כי היה זכאי למס רכישה מופחת בעת רכישת הדירה.
חוגי פנה למנהל מס שבח בבקשה לתקן את שומת מס הרכישה ולקבל החזר מס רכישה. המנהל, כרגיל במקרים מעין אלו, מאחר וחלפו 4 שנים מיום הגשת השומה עצמית סרב להאריך את תקופת תיקון השומה בהתאם להוראות סעיף 107 לחוק.
סעיף 107(א) לחוק קובע כי "המנהל רשאי להאריך כל מועד שנקבע חוק זה, אם נתבקש לכך ואם ראה סיבה מספקת להיעתק לבקשה". החוק אינו מגדיר את המונח "סיבה מספקת". עמדת מנהל מס שבח ברגיל הינה כי "סיבה מספקת" משמעה אך ורק כאשר קיימת היתה מניעה חיצונית אובייקטיבית שאינה תלויה בנישום.
ועדת הערר במקרה זה, בדעת רוב, לא קבלה את העמדה הצרה של מנהל מס שבח וקבעה שטעות בתום לב מהווה סיבה מספקת להארכת המועד לפי סעיף 85 לחוק. אציין כי קביעה זו נוגדת במידת מה פסיקה של בית המשפט העליון לפיה יש ליתן אורכה רק במקרים מעטים ובנסיבות חריגות ויוצאות דופן, כאשר חוסר ידיעה סובייקטיבי שלא הוכח כי היה מוצדק אינו בגדר נסיבה חריגה ויוצאת דופן.
במקרה דנן עסקינן ברכישת דירה יד ראשונה כאשר מר חוגי לא יוצג על ידי עורך דין בעת רכישתה ונסיבות חייו כפי שהובאו לבית המשפט קשות. אני מעריך במידה של זהירות, כי לו מר חוגי היה מיוצג ברכישת הדירה על ידי עורך דין, הועדה היתה עשויה להגיע למסקנה שונה ומפנה את מר חוגי לביטוח המקצועי של עורך הדין.
(וע' 68019-07-18 אפי חוגי נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א\ 28.10.20)
- פס"ד גבעות דוד השקעות – תשלום מע"מ על ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה של דירת מגורים
לאחרונה ניתן פסק דין בבית משפט עליון בעניין גבעות דוד השקעות ונדל"ן בע"מ. מדובר בחברה שהתקשרה בשנת 2007 עם מוכרים פרטיים לרכישת בניין בתל אביב. בהתאם להיתר, ניתן היה להרוס את הבניין הישן ולהקים תחתיו בניין חדש. שנה לאחר מכן מכרה החברה 3 דירות למר אלקובי, בעל ענין בחברה, ו-3 דירות למר מרציאנו, מייסד החברה ובעל השליטה בה. הצדדים ניסו להציג זאת כמכירת הדירות הישנות אולם בית המשפט התרשם כי למעשה עסקינן במכירת דירות חדשות בהתחשב בעובדות הבאות: במועד הסכמי המכירה היה ברור לצדדים כי בכוונת המערערת להרוס את הבנין ולבנות חדש תחתיו, המערערת התחייבה לספק להם דירות חדשות, וכן לאור העובדה כי סמוך לאחר המכירה התקשרו הצדדים בהסכם לשיתוף פעולה בגדרו הוסכם כי הבנין הישן ייהרס ותחתיו יבנה בנין חדש והמערערת תתקשר עם נותני שרותים לצורך בנית הבנין החדש. בשנת 2013 הועמדו הדירות החדשות לרשות אלקובי ומרציאנו.
החברה דווחה על מכירת הדירות למר אלקובי ומרציאנו בהתאם לסעיף 5(ב) לחוק מע"מ ושילמה מע"מ רק על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה. בית המשפט העליון הסכים עם קביעת בית המשפט המחוזי כי למעשה מדובר בעסקה למכירת דירות חדשות וממילא לא חלה על העסקה הקלת המס שניתנה בסעיף 5(ב) לחוק מע"מ. ההקלה בסעיף הינה לנסיבות בהן עוסק מוכר את אותה דירת מגורים שרכש מאדם פרטי, ולא ניתן להחילה כשהעוסק רוכש בניין ישן, הורס אותו, ובונה במקומו בניין חדש.
קריאת פסק הדין מלמדת עד כמה חשוב לבצע תכנון מס מבעוד מועד וקודם לכניסה לעסקת נדל"ן. "תכנון מס" אינו מילת גנאי ובא במקרים רבים כדי למנוע תאונות מס מיותרות כפי שארע לחברת גבעות דוד ובעלי השליטה שבה.
מר אלקובי ומר מרציאנו יכלו היו ליתר את כל הדיון מול מנהל מס ערך מוסף, ולחסוך מע"מ ומס רכישה מיותרים, לו היו מבצעים תכנון מס נכון בעת רכישת המקרקעין במקור מדיירי הבנין הישן בינואר 2007. תכנון המס הנכון היה לרכוש מלכתחילה בעסקת הבסיס ב-2007, חלקים בבנין באופן פרטי על ידי מרציאנו ואלקובי, ואת החלק הארי בבנין היתה החברה בבעלותם רוכשת. בהמשך מרציאנו ואלקובי היו מבקשים לקבל שרותי בניה מן החברה בבעלותם, או מצד ג'. תכנון מס זה מקובל מאוד בקרב יזמים אשר מבקשים ליהנות מעלית ערך הדירות החדשות שנבנות בפרויקט במישור הפרטי ולא במסגרת חברה. לו היו נוהגים כך היו חוסכים את המע"מ המיותר שהחברה שילמה בעת מכירת הדירות הישנות–חדשות לבעלי השליטה ואת מס הרכישה ששילמו אלקובי ומרציאנו ברכישת הדירות מן החברה. הדובדבן בתכנון מס זה הוא במכירת הדירות המושבחות בהמשך במישור הפרטי תוך ניצול הקלות המס השמורות ליחיד.
(ע"א 9838/17 גבעות דוד השקעות ונדל"ן בע"מ נ' מנהל מע"מ ת"א)
אין באמור במידעון זה להקיף את כלל פסקי הדין והחידושים בתחום המסים, אלא אך ורק את אלו אשר עו"ד שי עינת בחר להתמקד בהם.
כמו כן אין באמור כדי להוות יעוץ משפטי או חוות דעת, או תחליף ליעוץ משפטי. האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של נושאים שונים ורעיונות. בכל מקרה מומלץ לקבלת יעוץ משפטי פרטני מעורך דין.
לתאום פגישת יעוץ עם עו"ד ורו"ח שי עינת – 03-7711777
