ניוזלטר מס' 6 – קיזוז הכנסות מדמי שכירות כנגד הפסדים – אפשרי?

לאחרונה ניתן פסק דין מענין. אבקש לשתף אתכם בעובדות ובמסקנות. לטעמי לפסק הדין הזה גם השלכות בכל הנוגע להשכרה למגורים.

בפס"ד אדווטק טכנולוגיות חדשניות בע"מ נ' פ"ש חיפה ונ' פ"ש עכו (ע"מ 10592-03-09), העובדות היו כדלקמן: חב' אדווטק השכירה מבנה תעשייתי בשטח של 2,350 מ"ר, כאשר מחצית ממנו שימש לפעילותה היצורית והמחצית השניה הושכרה לצד ג'. בשנת 2000 הפסיקה החברה את פעילותה הייצורית והשכירה את המבנה בלבד. בדוחות הכספיים שהגישה החברה לפקיד השומה בשנים 2002-2006 סווגה החברה את הכנסותיה מהשכרה כ"הכנסות מעסק" החייבות במס לפי הוראת סעיף 2(1) לפקודה. הואיל ובגין פעילותה הייצורית של החברה עד שנת 2000 נבעו לה הפסדים, ביקשה החברה לקזז את ההכנסות מדמ"ש כנגד ההפסדים המועברים ואף כנגד הוצאות מימון שהיו לה בשל הלוואה שנטלה לשם מימון בניית המבנה.

פקיד השומה לא קיבל את הקיזוז וטען כי הכנסות החברה מדמי שכירות אינן עולות כדי הכנסה מ"עסק" אלא הכנסה פאסיבית מכוח המקור שקבוע בסעיף 2(6) לפקודה. לפיכך, החברה אינה רשאית לקזז הפסד עסקי מועבר כנגד הכנסה שוטפת מדמי שכירות.

כבוד השופט רון סוקול (מחוזי חיפה) נאלץ להתמודד עם השאלה הבאה: האם דמ"ש עלו כדי הכנסה מ"עסק"? פסק הדין של כבוד השופט סוקול שכן סוגיה זו עולה בלא מעט מקרים והתשובה איננה חד משמעית שכן אין קו גבול ברור.

אוסיף כבר בראשית הדברים שאם עסקינן היה בהפסדים מועברים שמקורם בהשכרה (ולאו דווקא מאותו בנין, ראה עמ"ה 1094/08 יחזקאל גוטשל השקעות בע"מ) הרי בהתאם להוראות סעיף 28(ח) לפקודה ניתן היה לקזז הפסד מועבר מדמ"ש כנגד הכנסות מדמ"ש).

למרבה ההפתעה הוראות סעיף 28 לפקודה אינן מאפשרות קיזוז של הפסד עסקי מועבר כנגד הכנסות מדמ"ש. המדהים הוא שגם בעת מכירת הבניין לא תוכל החברה לקזז את ההפסד העסקי המועבר, אלא באם השבח שיקבע מקורו בעסק ( "רווח הון בעסק") של החברה. על מלכודת המס הזו וההיחלצות ממנה ארחיב בהזדמנות אחרת.

נחזור לפס"ד. ביהמ"ש בחן את העובדות וניתח את הפסיקה בתחום. לבסוף בית המשפט בחר להתרשם ממבחני העזר הבאים:

• מספר השוכרים במרוצת השנים? – מועט.
• האם לחברה יש מועסקים? – לא.
• באם לחברה היו הוצאות אחזקה בגין המבנה או שמא השוכרים מבצעים את עבודות האחזקה? השוכרים ביצעו את האחזקה.
• השטח המושכר – שטח של 1,150 מ"ר ולאחר מכן 2,350 מ"ר.
• מערכת פרסום המושכר – לא קיימת.

ביהמ"ש כמובן הסתייע במבחני עזר אלו שעלו במסגרת פרק ההוכחות, אך גם הסתכל באופן כולל על פעילות החברה. ביהמ"ש התרשם כי מטרת הקמת המבנה היתה לשמש את פעילותה היצורית של החברה ולא לשם השכרה. עם הפסקת פעילותה, השכירה את המבנה לשם תשואה על ההון ללא פעילות עסקית ממשית. לאור מבחני העזר בהם לא עמדה החברה ולאור ההסתכלות הכללית על מטרת הקמת המבנה התרשם בית המשפט כי השכירות לא הגיעה כדי "עסק".

אציין כי פסק הדין הזה חשוב שכן קריאתו מאפשרת הערכות נאותה במקרים אחרים. 90% מתכנוני המס שיועצים שונים מציעים הם למעשה הילחצות מעיוותי מס. יתכן כי לו החברה היתה פועלת באופן מתוכנן ומושכל לאורך השנים לא היתה מגיעה לכדי תקלת מס שכזו – מחד בידה דמי שכירות, ומאידך בידה הפסדים עסקיים חסרי שימוש!

אציין כי פסק הדין הזה חשוב לדבר נוסף – רבים ממשכירי דירות המגורים המבקשים לשלם מס בשעור של 10% במסגרת הוראות סעיף 122 לפקודה נתקלים בשנים האחרונות בעמדה נוקשה של פקידי השומה כי אינם זכאים לכך שכן השכירות בגין דירות המגורים לדידם הגיעה כדי "עסק". על ידי כך פקידי השומה מוציאים למשכירים שומות כהכנסה עסקית החייבת במס שולי מלא. דומני כי פסק הדין הזה יכול בהחלט להוות כלי נגד כנגד עמדה זו של רשות המסים.