מה בניוזליטר?

• תכנון מס ומלכודת מס לאור הרפורמה.
• הארכת חובת ניכוי המקדמה והבעיה בניצול הלינאריות.

חברים וחברות יקרים שלום רב,

עברנו את 31.12.2013. עורכי דין רבים היו שותפים לעסקאות רבות בתאריך זה כמו גם לעסקאות ב1.1.2014 וב-2.1.2014. הייתי רוצה לשתף אתכם בכמה תכנוני מס ומלכודות מס אשר יש לשים אליהם לב לאור הרפורמה במיסוי דירות מגורים ( תיקון מס' 76 לחוק מס שבח).

דוגמא א' – עסקת מתנה לפי הוראת סעיף 49ב(1) לחוק

לאבא שתי דירות מגורים. בתאריך 31.12.13 הוא מעביר את דירה א' במתנה לבן ומבקש לעשות שימוש בסעיף 49ב(1) לחוק ( ולא לפי סעיף 62 לחוק שכן לא מכר ב-4 השנים האחרונות דירה אחרת בפטור). מכאן, את דירה ב' הוא יוכל למכור בתקופת המעבר לפי סעיף 49ב(2) לחוק.

מאידך, הבן לא יהיה חסום 4 שנים לפי נוסח 49ו החדש שכן האבא ניצל פטור לפי סעיף 49ב(1) ולא פעל לפי סעיף 62 לחוק. כך לא תחול הוראת מעבר הקבועה בסעיף  44ד(3).

אם האבא היה מעביר את  המתנה לפי סעיף 62 לחוק והבן היה מוכר בתקופת המעבר הרי לאור סעיף 44ד(3) היה "שורף" לאבא את הפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק. שכן לפי הוראות המעבר 44ד(3) וסעיף 44ד(4)  יראו כאילו לאבא שתי דירות לענין הזכאות. אני מעריך כי יהיו לא מעט תאונות מס מעין אלו במהלך תקופת המעבר.  לכן חברים וחברות, ככל שנעשתה מתנה לפי סעיף 62 מומלץ לידע את נותן המתנה ומקבל המתנה על התלות בינהם.

דוגמא ב' – שימוש בהוראת סעיף 49ב(2) לחוק

לפלוני היתה דירה בשכונת גילה בירושלים. הוא מכר אותה בתאריך 1/1/13 לפי הפטור הקבוע בסעיף 49ב(1) לחוק. ביום 1/4/13 רכש דירה אחרת, הוא מבקש כעת למכרה. הוא יכול היה למוכרה עד תום שנת 2013 לפי סעיף 49ב(2) בנוסח הקיים. אם נכנס לשנת 2014 עם הדירה יוכל למכור אותה בפטור כדירה יחידה רק בחלוף 18 חודשים, כלומר ביום 1/11/14. כמובן שלרשותו מסלול מס מוטב – הגנה לינארית.

 

דוגמא ג'- תקלת מס אפשרית מחכה מעבר לפינה

לפלוני שתי דירות מגורים נכון ליום 1/9/13. ע"פ יעוץ שקיבל מעו"ד זריזי הומלץ לו להעביר עוד אז את  דירת מגורים בפטור ממס לפי סעיף 62 לחוק מס שבח לבנו הבגיר.

עורך הדין זריזי שנתן את ההמלצה ביצע את עסקת המתנה שדווחה למס שבח. המתנה הושלמה.

המלצת העו"ד נבעה מתוך רצון שמר פלוני יכנס לתקופת המעבר עם דירת מגורים אחת, ובכך יוכל למכור אותה בפטור ממס כדירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) לחוק.

עו"ד זריזי שכח את הוראת השעה לתיקון מס' 76 (הוראה מעבר מס' 3 ) אשר קובעת כך:

"במכירת דירת מגורים מזכה בתקופת המעבר על ידי מוכר שקיבל את הדירה במתנה פטורה ממס לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין בתקופה שמיום התחילה עד יום המעבר, יראו את נותן המתנה לעניין פסקאות (1) ו-(2) כאילו הוא המוכר".

משמעות הדבר היא שכאשר הבן יבוא למכור את הדירה בפטור ממס שבח כדירה יחידה בתקופת המעבר  תחכה לו הפתעה – אין פטור! שכן, רואים כאילו מר פלוני מכר. וכידוע למר פלוני דירה נוספת, ולכן אין מדובר בדירה יחידה. הנזק הצפוי הוא מיסוי הרווח הלינארי החל מיום 1/1/14!

העניין מסתבך באם פלוני ימכור את דירתו ביום  ויבקש פטור לפי סעיף 49ב(2). הוא יקבל זאת כל עוד הבן לא ימכור את דירת המתנה. אולם הוא לא יקבל זאת אם הבן לבינתיים מכר את הדירה וביקש הגנה לינארית/פטור לאור המיסוי שהושת עליו בגלל מכירת דירת המגורים על ידי הבן. הוא ישלם מס שבח לינארי על התקופה שמיום 1/1/14 עד יום המכירה.

חברים יקרים, היו זהירים! בעת ביצוע מתנה מעין זאת להבהיר ללקוח שקיבל את הדירה במתנה שלא למכור אותה, אלא רק בתום תקופת המעבר, משמע לאחר 1/1/18. אגב, דחיית המכירה לאחר מכן תעניק לו פטור מלא ממס שבח מבלי לסכן את האב.

 

הוראות 15(ב)  לחוק  הוארכו עד ליום 28/2/14

הוראות סעיף 15(ב) – (ה) לחוק מס שבח קובעות כי רוכש "זכות במקרקעין" חייב להעביר למנהל מס שבח תשלום על חשבון מס השבח בו חייב המוכר בשיעור של 7.5% או 15% מן התמורה, לפי העניין.

ביום 2/1/14 פורסם צו אשר במסגרתו קבע שר האוצר כי ביטולן של ההוראות ידחה עד ליום 28/2/14.

לדעתי, יש לשים לב כי המשך החלת הוראות הסעיף במתכונתו הקיימת יוצרת בעיה חמורה במכירת דירות מגורים תוך שימוש בהוראת סעיף 48א(ב2) לחוק, משמע שימוש בהגנה הלינארית. שכן, הוראות הסעיף חלות בכל מכירה של זכות שאינה דירת מגורים שהתבקש בשלה פטור ממס שבח לפי פרק חמישי 1.

חברים וחברות, לעובדה זו יש לתת ביטוי הולם וביטוי משפטי ראוי בכל הסכם מכר של דירת מגורים החל מיום 1/1/14 במסלול הלינארי.

ידוע לי כי רשות המסים מגבשת הצעת חוק אשר תקבע את נושא המקדמה כהוראת קבע. סביר שהצעת חוק זו תכלול שינויים ושיפורים. סביר גם שתינתן התיחסות גם למקרים של מכירת דירות תוך שימוש בהוראת הלינאריות.